Qu'est-ce que le Private Equity Immobilier ? Pour qui ? Pourquoi ?

Le monde de l'investissement immobilier ne cesse d'évoluer, offrant de nouvelles opportunités aux investisseurs avisés, capables de les saisir au moment opportun.

Parmi ces opportunités, le Private Equity Immobilier (ou Capital Investissement Immobilier) se distingue comme une option particulièrement intéressante, surtout avec des solutions innovantes permettant d’y investir avec seulement 10 000 € comme le permet Openstone.

Mais qu'est-ce exactement ? Pour qui est-ce adapté ? Et notamment, pourquoi devriez-vous vous y intéresser dès aujourd’hui ?

Dans cet article, nous allons plonger au cœur de ce mode d'investissement sophistiqué, en démystifiant ses mécanismes et en explorant ses nombreux avantages souvent méconnus.

Points clés à retenir :

• Le Private Equity Immobilier combine les atouts de l'immobilier et du capital-investissement
• Cette forme d'investissement était traditionnellement réservée aux investisseurs institutionnels, mais devient accessible aux particuliers dès à présent avec Openstone
• Avec Openstone, il offre un potentiel de rendement élevé entre 10 et 15% et une diversification du portefeuille

Définition : Private Equity Immobilier

Le Private Equity Immobilier, ou capital-investissement immobilier en français, consiste à investir dans des sociétés non cotées en bourse dont l’activité est limitée à l’immobilier.

Il se différencie des investissements en immobilier classiques (en direct ou via des SCPI) en permettant aux investisseurs d’avoir accès à des projets complexes et des actifs de plus grande envergure.

Sa capacité de rénovation et de revalorisation des biens existants permet d’augmenter la valeur des actifs et donc la revente une fois cette revalorisation effectuée.

C’est une forme d'investissement qui allie les principes du capital-investissement aux opportunités du marché immobilier.

Les sociétés peuvent être impliquées dans divers aspects du secteur immobilier, tels que :

• Le développement de projets immobiliers
• La rénovation et la revalorisation de biens existants
• L'exploitation d'immeubles à usage commercial ou résidentiel

L'objectif du Private Equity Immobilier est de générer des rendements supérieurs à ceux des investissements immobiliers traditionnels, en tirant parti de l'expertise des gestionnaires de fonds et de stratégies d'investissement plus sophistiquées.

Comment fonctionne le Private Equity Immobilier ?

Le fonctionnement du Private Equity Immobilier repose sur plusieurs étapes clés :

1. Choix de la stratégie : définition d’une stratégie pour le fonds (généraliste ou thématique) corroborée par le ou les marchés visés.
2. Levée de fonds : les sociétés de gestion spécialisées en Private Equity Immobilier collectent des capitaux auprès d'investisseurs, qu'ils soient institutionnels ou qu’il s’agisse de grandes fortunes.
3. Identification des opportunités : les équipes d'experts analysent le marché pour repérer des projets immobiliers à fort potentiel ou des sociétés immobilières sous-évaluées. À l’aide de leur réseau étendu, ces sociétés font une grande partie d’acquisitions en “off-market”, c'est-à-dire qui n’est pas visible via des annonces en ligne ou commercialisées par des mandataires ou via des appels d’offres.
4. Investissement : les fonds levés sont investis dans ces opportunités, souvent sous forme d’achat de biens en direct.
5. Création de valeur : les gestionnaires travaillent activement à l'amélioration de la performance des actifs, en apportant leur expertise financière et opérationnelle : changement de locataires, modification des baux existants, rénovation de l’espace…
6. Sortie : après une période généralement comprise entre 5 et 10 ans, les investissements sont cédés, soit par une introduction en bourse, soit par une vente à un autre investisseur, générant ainsi un retour sur investissement pour les participants du fonds.

Ce processus permet de bénéficier de l'effet de levier financier et opérationnel, maximisant ainsi le potentiel de rendement.

Pourquoi investir dans le Private Equity Immobilier ?

L'investissement en Private Equity Immobilier (PEI) présente de nombreux avantages qui en font une option attrayante pour diversifier son portefeuille et optimiser ses rendements :

Potentiel de rendement élevé :

En ciblant des opportunités spécifiques et en appliquant des stratégies de création de valeur, le Private Equity Immobilier vise des rendements supérieurs à ceux de l'immobilier traditionnel de l’ordre de 10 à 15% via la solution Openstone, qui est la seule à le proposer en France.

Là où l’immobilier traditionnel est en principe concentré dans l’immobilier commercial ou résidentiel, le PEI va permettre de cibler des opportunités spécifiques telles que l’acquisition d’actifs sous-évalués, la rénovation ou la revalorisation d’actifs.

Par cette approche, les gestionnaires vont chercher à générer des rendements supérieurs à l’immobilier traditionnel.

Diversification du portefeuille :

Le PEI offre une exposition à des segments du marché immobilier souvent inaccessibles aux investisseurs individuels, comme les grands projets de développement ou les actifs institutionnels.

On peut citer notamment les entrepôts dédiés à la logistique, les data centers, les centres commerciaux, les projets de développement urbains ou les infrastructures.

Expertise de professionnels :

Les fonds sont gérés par une équipe à la fois expérimentée dans le domaine de l’immobilier, de la finance et de la technologie. Elle est capable à la fois d'identifier et d'exploiter des opportunités complexes.

Chez Openstone, l’expertise est ce qui caractérise notre identité :

• Yazid Aksas qui possède notamment un MBA de Stanford, a passé 13 années dans la Silicon Valley aux États-Unis et a cofondé plusieurs start-ups réussies dont Greystripe et Ipsy avec des levées de fonds de plusieurs dizaines de millions.
• Nadim Takchi, fort de 15 années dans la finance et titulaire d’un MSc à HEC Paris, a fondé puis revendu Credit.fr, une plateforme de crowdfunding de premier plan en France, pour 12 millions d’euros.
• Le directeur technique Joé Marc est un autre serial entrepreneur faisant partie de l’équipe d’Openstone avec 10 ans d’expérience dans de multiples entreprises numériques.
• Patrick Jenvrin est le nouveau professionnel qui rejoint l’aventure Openstone avec plus de 34 ans dans l’investissement immobilier, dont une grande partie chez UBS. Il apporte une expertise approfondie en gestion d’actifs et en stratégie financière.

Notre équipe a une connaissance approfondie des marchés ainsi que des cycles immobiliers.

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à découvrir les spécificités d’Openstone

‍

Protection contre l'inflation :

L’immobilier est traditionnellement considéré comme une bonne couverture contre l'inflation via l’indexation des loyers et de la valeur des biens.

Le Private Equity Immobilier renforce cet avantage par des stratégies actives via leur gestion opérationnelle optimisée.

Faible corrélation avec les marchés boursiers :

Cette faible corrélation permet de lisser les rendements et de réduire la volatilité globale du portefeuille d'un investisseur.

Cette caractéristique est particulièrement avantageuse en des périodes incertaines.

Bénéfices et avantages de ce placement immobilier

L’optimisation fiscale :

L'optimisation fiscale est un des attraits de ce type d’investissement.

Ces structures permettent souvent de minimiser l'imposition sur les revenus générés ou sur les plus-values réalisées.

Par exemple, les revenus issus de la location d'immeubles détenus par le fonds peuvent bénéficier de régimes fiscaux plus favorables que ceux appliqués aux investisseurs individuels.

Le report d’imposition des plus-values :

Un autre avantage clé est le report d’imposition des plus-values. Contrairement aux investissements traditionnels, où les gains peuvent être taxés à chaque étape de la vente ou de la location, le Private Equity Immobilier permet souvent de différer l’imposition des plus-values jusqu'à la sortie de l’investissement (à la clôture du fonds).

Les gains réalisés pendant la durée de vie du fonds peuvent être réinvestis, augmentant ainsi les rendements potentiels des investisseurs.

Il est à noter qu’en cas de remboursements en capital et/ou de distribution qui peuvent intervenir lors de la vie d’un fonds, ces revenus seront soumis à l’imposition.

La diversification fiscale :

La diversification fiscale est un autre atout notable. En s’exposant à différents types d’actifs immobiliers, comme des immeubles commerciaux, résidentiels ou des infrastructures, et en utilisant diverses structures juridiques, les investisseurs bénéficient de plusieurs sources de revenus qui sont soumises à des régimes fiscaux différents.

Cette diversification permet de réduire l'impact fiscal global tout en maximisant les opportunités de rendement.

Le Private Equity Immobilier combine ainsi à la fois optimisation fiscale, report d’imposition et diversification des revenus. Cela en fait un placement attractif pour les investisseurs cherchant à améliorer leur stratégie fiscale et financière.

‍

‍

Qui peut investir en capital investissement immobilier ?

Traditionnellement, le Private Equity Immobilier était réservé aux investisseurs institutionnels et aux grandes fortunes, en raison des montants d'investissement élevés et de la complexité des opérations.

Le paysage évolue rapidement, rendant cette classe d'actifs de plus en plus accessible :

1. Investisseurs institutionnels :
   • Fonds de pension
   • Compagnies d'assurance
   • Fonds souverains
   • Family offices
2. Investisseurs particuliers qualifiés :
   • High Net Worth Individuals (HNWI) avec un patrimoine investissable d’au moins un million de dollars
   • Investisseurs avertis capables de comprendre les risques associés
3. Particuliers via des plateformes spécialisées :
   • De nouvelles solutions comme Openstone permettent aux particuliers d'accéder au Private Equity Immobilier avec des tickets d'entrée plus abordables

‍

Quelle fiscalité en Private Equity Immobilier ?

La fiscalité du Private Equity Immobilier en France peut varier selon la structure d'investissement choisie et le profil de l'investisseur.

Voici les principaux éléments à considérer :

Fiscalité pour les particuliers

1. Imposition des plus-values :
   • Les plus-values réalisées sont généralement soumises au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%, comprenant 12,8% d'impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux.
2. Il est possible d'opter pour l'imposition au barème progressif de l'impôt sur le revenu, potentiellement avantageuse pour les contribuables dont le taux marginal est inférieur à 12,8%, ce qui est rarement le cas des investisseurs en Private Equity.

Fiscalité pour les entreprises

1. Régime des plus-values à long terme :
   • Les plus-values réalisées sur des titres de participation détenus depuis plus de deux ans peuvent bénéficier d'une imposition réduite (taux de 15% pour les PME).
2. Régime mère-fille :
   • Les dividendes reçus de filiales détenues à hauteur d’au moins 5% peuvent être exonérés d'impôt sur les sociétés à 95%, sous certaines conditions.

‍

Les limites et risques d'un tel investissement

Malgré ses avantages, le Private Equity Immobilier présente aussi plusieurs risques et limitations.

Liquidité limitée :

L'un des principaux inconvénients est la liquidité limitée. Les investissements dans ce type de fonds sont généralement bloqués pour une durée de plusieurs années, souvent entre 5 et 10 ans.

Cela signifie que les investisseurs n'ont pas la possibilité de retirer facilement leur capital avant la fin de la période d'investissement.

Cela peut poser des problèmes en cas de besoin de liquidités immédiates.

Risque de perte en capital :

Le risque de perte en capital est un autre facteur à prendre en compte. Comme pour tout investissement, il existe un risque de perte partielle ou totale du capital investi.

Les performances des fonds de Private Equity Immobilier dépendent fortement de la qualité de gestion et des conditions du marché immobilier.

Une mauvaise gestion ou un retournement de conjoncture peut conduire à des pertes importantes. A l'instar des véhicules traditionnels comme les SCPI, le capital investi n'est en effet pas garanti.

Seuils d’entrée traditionnellement élevés :

Les seuils d’entrée élevés constituent une autre limitation. Bien que certaines plateformes, comme Openstone, démocratisent l’accès à ces fonds, de nombreux véhicules de Private Equity Immobilier demandent un capital d'investissement initial important, ce qui limite l'accès à une population d'investisseurs fortunés.

Performances à géométrie variable

Enfin, les performances variables des fonds représentent un risque. Les rendements ne sont pas garantis et peuvent fluctuer considérablement d'un fonds à l'autre, en fonction de la stratégie de gestion et des conditions du marché.

Les investisseurs doivent être conscients que les résultats passés ne préjugent en rien des performances futures et qu'une bonne diversification est essentielle pour minimiser ce risque.

‍

Private Equity Immobilier ou autres formes d'investissement immobilier ?

Le Private Equity Immobilier se distingue des autres formes d'investissement immobilier populaires :

SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

• Portefeuille d'immeubles existants
• Rendements stables mais modérés
• Meilleure liquidité, parts revendables
• Accessibles dès 1000 €

OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier)

• Mix immobilier (60 % minimum) et actifs financiers
• Liquidité supérieure
• Avantages fiscaux en assurance-vie

Crowdfunding immobilier

• Projets spécifiques à court terme
• Très accessible (dès 100 €)
• Risque concentré, durée courte (12-36 mois)

Private Equity Immobilier

• Projets de développement/revalorisation
• Rendement potentiel élevé, risques accrus
• Liquidité limitée (sauf chez Openstone pour le FPS), investissement long terme
• Tickets d'entrée plus élevés chez la majorité des acteurs sauf chez Openstone où c’est accessible dès 10 000 €.
• Gestion active, création de valeur
• Approche entrepreneuriale
• Diversification du portefeuille

‍

Vous l’aurez compris, le Private Equity Immobilier se démarque par son potentiel de rendement et sa capacité à créer de la valeur sur le moyen-long terme.

Openstone, votre solution pour diversifier votre patrimoine

Openstone se positionne comme une solution innovante pour démocratiser l'accès au Capital Investissement Immobilier.

Notre plateforme présente exclusivement des avantages, et à plus d’un titre :

• Accessibilité : Openstone vous permet d'investir dans le Private Equity Immobilier à partir de montants plus accessibles que les fonds traditionnels (10 000 €).
• Diversification : notre plateforme vous offre l'opportunité de participer à divers projets immobiliers exclusifs, assurant une répartition des risques via une diversification dans l'immobilier, diversification des classes d'actifs immobiliers (logistique, résidentiel, résidences étudiantes, etc.) ainsi qu’une diversification géographique (sous-jacents pan-européens).
• Transparence : Openstone vous fournit des informations détaillées sur chaque opportunité d'investissement, judicieusement analysée par nos équipes d’experts, pour vous permettre de prendre des décisions éclairées.
• Expertise : l'équipe d'Openstone sélectionne rigoureusement les projets. L’expérience de nos équipes combinée à notre collaboration avec les plus prestigieux fonds internationaux, nous permet de vous proposer la crème de la crème du Private Equity Immobilier.

Frais, bénéfices et objectifs de performance proposés par Openstone

Bien que les détails spécifiques puissent varier selon les projets, voici un aperçu général des éléments financiers à considérer avec Openstone :

• Frais : les frais sont structurés pour aligner les intérêts des investisseurs et des gestionnaires, avec des frais de gestion annuels et une commission de performance basée sur les résultats.
• Objectifs de performance : Openstone vise des rendements attractifs entre 10 à 15% sur des fonds ayant généré historiquement des rendements moyens à 20%. Ces rendements sont souvent supérieurs à ceux de l'immobilier traditionnel et des SCPI, bien que les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs.
• Bénéfices : outre le potentiel de rendement financier, Openstone offre l'avantage de la diversification et de l'accès à des opportunités habituellement réservées aux grands investisseurs sur des montants dès 10 millions d’euros.

‍

L’intérêt du Private Equity Immobilier est multiple. Bien que novateur en France, il existe depuis longtemps aux États-Unis où il rencontre un franc succès et permet des rendements jusqu’à 20 % annuels avec les meilleurs gestionnaires.

En France, nous sommes les seuls à le proposer, et ce, avec un ticket d’entrée de 10 000 €.

Prenez contact avec nous dès à présent afin que nous puissions étudier ensemble en quoi cette solution est pertinente pour vous ou pour vos clients.

Contactez-nous

‍

FAQ : Private Equity Immobilier

À qui s'adressent les fonds de Private Equity Immobilier proposés par Openstone ?

Les fonds Openstone s'adressent à plusieurs profils d'investisseurs :

• Particuliers cherchant à diversifier leur patrimoine
• Investisseurs désireux d'accéder au Private Equity Immobilier avec des tickets d'entrée plus accessibles dès 10 000 €
• Personnes intéressées par l'immobilier, mais souhaitant une gestion professionnelle
• Épargnants à la recherche de rendements potentiellement supérieurs aux placements classiques à long terme (entre 10 et 15 % annuels)
• Investisseurs conscients des risques et prêts à immobiliser une partie de leur capital

Openstone vise à démocratiser l'accès à cette classe d'actifs, traditionnellement réservée aux institutionnels.

Quelles sont les possibilités pour investir en Private Equity Immobilier via Openstone ?

Openstone offre plusieurs options d'investissement :

• Fonds thématiques via notre offre Direct Funds : focalisés sur des secteurs spécifiques (résidentiel, data centers, logistique…). Dès 10 000 € vous pourrez investir dans les fonds habituellement réservés aux institutionnels ou aux individus pouvant investir au minimum 10 millions d’euros.
• Fonds diversifiés via le fonds de fonds Openstone Prime : exposition à un mix de projets et de stratégies complémentaires via 4 fonds de haut niveau via un investissement unique dès 30 000 € pour les investisseurs assimilés professionnels et 100 000€ pour les investisseurs privés.

La plateforme permet de choisir selon ses préférences et objectifs, avec un accompagnement personnalisé pour comprendre chaque opportunité.

Y a-t-il un montant minimum pour investir via Openstone ?

Openstone a conçu ses offres pour rendre le Private Equity Immobilier plus accessible :

• Investissement initial à partir de 10 000 €

Ce seuil est nettement inférieur à celui des fonds traditionnels, tout en permettant une diversification efficace. Openstone cherche constamment à équilibrer accessibilité et taille critique des projets.

Quels rendements peut-on espérer d'un investissement en Private Equity Immobilier avec Openstone ?

Les objectifs de rendement varient selon les stratégies, mais Openstone vise généralement :

• TRI (Taux de Rentabilité Interne) net : 10% à 15% sur la durée de vie du fonds

Ces rendements potentiels reflètent la prime de risque et d'illiquidité du Private Equity Immobilier. Comme tout investissement, soyez conscient que ces objectifs ne sont pas garantis et que le capital est à risque. La performance dépend de nombreux facteurs, incluant la qualité des actifs, l'efficacité de la gestion et les conditions de marché. Les experts Openstone analysent les différentes opportunités pour réduire ces risques et vous proposer exclusivement le meilleur.