Sommaire
L'immobilier reste un secteur d'investissement prisé, offrant des opportunités de diversification et de rendement attractives. Parmi les options disponibles, le Private Equity Immobilier et les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) se distinguent comme deux modèles d'investissement très populaires, mais fondamentalement différents.
En 2023, le marché du Private Equity Immobilier a atteint une valorisation globale de 1,1 trillion de dollars*, tandis que les SCPI françaises géraient un patrimoine de plus de 84 milliards d'euros*.
Ces chiffres témoignent de l'attrait croissant pour ces véhicules d'investissement, mais lequel choisir ?
Plongeons dans une analyse approfondie pour vous aider à prendre une décision éclairée.
Définitions
Qu’est-ce que le private equity immobilier ?
Le Private Equity Immobilier ou capital-investissement immobilier, consiste à investir dans des sociétés ou des projets constitués en majorité d'immobilier qui ne sont pas cotés en bourse.
Cette approche permet aux investisseurs particuliers de participer à l'acquisition, au développement et à la gestion d'actifs immobiliers de grande envergure, qui leur sont inaccessibles la plupart du temps.
Les fonds de Private Equity Immobilier sont gérés par des sociétés spécialisées, souvent des acteurs mondiaux reconnus tels que :
Ces géants du secteur disposent d'une expertise pointue, d'équipes expérimentées sur le terrain et d'un track record avéré, leur permettant d'identifier et de saisir les meilleures opportunités du marché.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des véhicules d'investissement collectif qui permettent aux particuliers d'investir indirectement dans l'immobilier.
Les SCPI achètent, gèrent et louent des biens immobiliers pour le compte de leurs associés, qui perçoivent et redistribuent des revenus locatifs sous forme de dividendes et les éventuels produits des plus-values de cession des biens.
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Constitution du portefeuille
Private Equity Immobilier
Les fonds de Private Equity Immobilier adoptent généralement une approche plus active et opportuniste dans la constitution de leur portefeuille. Grâce à leur expertise, leur réseau et les fonds à leur disposition, ils peuvent :
- Identifier des actifs sous-évalués ou mal gérés, présentant un fort potentiel de valorisation.
- Investir dans des projets de développement ou de redéveloppement complexes.
- Cibler des secteurs de niche ou émergents (comme l'immobilier logistique ou les data centers).
- Mettre en œuvre des stratégies de création de valeur sophistiquées, incluant des rénovations majeures, des repositionnements d'actifs ou des optimisations opérationnelles.
Par exemple, un fonds comme Blackstone Real Estate a pu acquérir et transformer des portefeuilles entiers d'immeubles de bureaux. Ceci en les adaptant aux nouvelles tendances du travail post-Covid, générant ainsi une plus-value significative.
SCPI
Les SCPI ont généralement une approche plus conservatrice et diversifiée :
- Elles investissent principalement dans des actifs immobiliers déjà existants et loués.
- Leur portefeuille est souvent composé de nombreux biens, répartis sur un ou plusieurs secteurs (bureaux, commerces, résidentiel) et zones géographiques.
- Bien qu’il existe plusieurs types de SCPI, leur objectif principal est de générer des revenus locatifs durables et stables plutôt que de réaliser des plus-values importantes.
Rendements et risques
Private Equity Immobilier
Les fonds de Private Equity Immobilier visent généralement des rendements plus élevés, souvent à deux chiffres, en contrepartie d'un niveau de risque plus important.
Le track record impressionnant des plus grands acteurs (auquel fait appel Openstone) témoigne de leur capacité à générer des performances supérieures :
- Selon Preqin, sur la période 2010-2020, les fonds de Private Equity Immobilier ont affiché un rendement annualisé moyen de 14,9%.
- Ces performances s'expliquent par la capacité des gérants à créer de la valeur à travers des stratégies actives et leur accès à des opportunités privilégiées.
Voici des exemples de succès dans le Private Equity Immobilier :
- Blackstone Real Estate Partners VIII : ce fonds a réalisé un retour sur investissement de 1,7x et un taux de rendement interne (TRI) net de 16% sur une période de 6 ans. Un de leurs investissements particulièrement réussi a été l'acquisition et la revente de Logicor, une plateforme logistique européenne. Cette vente a été réalisée pour un montant de 12,25 milliards d'euros en 2017, générant un juteux profit pour les investisseurs.
- Brookfield Strategic Real Estate Partners III : avec un TRI net de 19%, ce fonds a excellé dans la création de valeur. Un exemple est leur investissement dans Forest City Realty Trust, acquis pour 11,4 milliards de dollars en 2018. Brookfield a ensuite optimisé le portefeuille en vendant des actifs non stratégiques tout en redéveloppant des propriétés clés. Résultat ? Une augmentation de la valeur de l'investissement.
- Starwood Global Opportunity Fund XI : ce fonds a réalisé un multiple d'investissement de 1,6x et un TRI net de 24%. Un de leurs coups de maître a été l'acquisition de l'hôtel Viceroy L'Ermitage Beverly Hills pour un montant de 100 millions de dollars en 2020. Cette opération a été réalisée durant la pandémie mondiale du Covid-19, et s'est soldée par une revente pour 100 millions de dollars supplémentaires seulement un an plus tard.
Ces exemples (disponibles sur les sites respectifs des sociétés) illustrent la capacité des grands acteurs du Private Equity Immobilier à identifier des opportunités uniques, à optimiser la gestion des actifs et à générer des rendements supérieurs. Cela même dans des conditions de marché inédites comme les pandémies.
Cependant, ces investissements comportent des risques élevés, liés à l'utilisation de l'effet de levier et à la faible liquidité de certains projets.
SCPI
Les SCPI offrent en moyenne des rendements plus modestes mais plus stables dans le temps :
- Le taux de distribution moyen des SCPI en 2023 était d'environ 4,5% avec de fortes disparités.
- Ces rendements sont principalement issus des loyers perçus, ce qui offre une certaine prévisibilité des revenus futurs.
Le risque est généralement considéré comme plus faible, grâce à la diversification du portefeuille et à la nature plus défensive des investissements.
Accessibilité
Private Equity Immobilier
Traditionnellement réservé aux investisseurs institutionnels ou fortunés, le Private Equity Immobilier se démocratise auprès des particuliers. En effet, grâce à des plateformes innovantes comme OpenStone, il est dorénavant possible d'investir à partir de 10 000€ dans des fonds de premier plan.
Accessibilité via OpenStone : la démocratisation du Private Equity Immobilier
OpenStone révolutionne l'accès au Private Equity Immobilier pour les investisseurs particuliers. Voici un aperçu du processus d'investissement sur la plateforme :
- Inscription et vérification : création d'un compte et validation de l'identité de l'investisseur.
- Exploration des opportunités : accès à une sélection de fonds de Private Equity Immobilier gérés par des acteurs reconnus mondialement.
- "Due diligence" simplifiée : mise à disposition de rapports détaillés et de documents d'information clés pour chaque opportunité.
- Investissement à partir de 10 000€ : possibilité de participer à des fonds prestigieux avec un ticket d'entrée accessible.
- Suivi de l'investissement : tableau de bord personnalisé permettant de suivre la performance de l'investissement en temps réel.
- Reporting régulier : mise à disposition de rapports trimestriels et annuels détaillant la performance et les évolutions du portefeuille au fil du temps.
- Accompagnement personnalisé : équipe d'experts disponible pour répondre aux questions et guider les investisseurs tout au long du processus d'investissement.
Cette approche innovante permet aux particuliers de bénéficier de l'expertise et du track record des acteurs majeurs du Private Equity Immobilier avec un ticket d’entrée accessible. Le tout, en maintenant un niveau de transparence et d'accompagnement élevé.
SCPI
Les SCPI sont traditionnellement plus accessibles aux particuliers, avec des tickets d'entrée pouvant descendre jusqu'à quelques centaines d'euros.
Liquidités
Private Equity Immobilier
La liquidité est généralement limitée, avec des périodes d'investissement souvent comprises entre 5 et 10 ans. Cette contrainte permet aux gérants de mettre en œuvre leurs stratégies de création de valeur sur le long terme.
En tant qu'investisseur, il est primordial de prendre en compte que la liquidité est faible sur ce type de produit financier.
SCPI
La liquidité est théoriquement meilleure que pour le Private Equity Immobilier, avec la possibilité de revendre ses parts sur le marché secondaire.
Le marché secondaire sur lequel sont revendues les parts a une liquidité différente selon la SCPI, certaines ont plusieurs centaines de millions de retraits en attente. Si vous envisagez un investissement dans ce type de placement, soyez donc vigilant sur la liquidité.
En période de crise, comme nous avons pu le voir ces dernières années, cette liquidité peut se réduire considérablement.
Fiscalité
Private Equity Immobilier
La fiscalité du Private Equity Immobilier peut être complexe et dépend de la structure du fonds et du pays d'investissement. Généralement, les plus-values réalisées sont soumises au régime des valeurs mobilières : pFU (prélèvement forfaitaire unique) de 30% ou barème progressif de l'impôt sur le revenu auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux qui sont (à la daté d'écriture de l'article) de 17,2%.
En majorité, cette imposition est plus avantageuse que l'imposition des revenus fonciers dans le cas d'une SCPI.
SCPI
Les revenus des SCPI sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers pour la partie locative, et à celle des plus-values immobilières en cas de cession de parts ou des cessions d’actifs par la SCPI. Les SCPI non investies en France peuvent réduire cette fiscalité mais, ce sujet étant complexe, il vaut mieux consulter un spécialiste de la fiscalité dédié.
Private Equity Immobilier vs SCPI : lequel choisir ?
Le choix entre le Private Equity Immobilier et les SCPI dépend du profil de l'investisseur, de ses objectifs et de sa tolérance au risque :
- Le Private Equity Immobilier convient davantage aux investisseurs recherchant des rendements élevés, prêts à accepter une liquidité limitée et un risque plus important. Il offre l'opportunité de bénéficier de l'expertise d'acteurs mondiaux de premier plan et d'accéder à des stratégies de création de valeur sophistiquées.
- Les SCPI sont plus adaptées aux investisseurs souhaitant un revenu régulier, une gestion simplifiée de leur patrimoine immobilier, une liquidité supérieure et une exposition au marché immobilier avec un risque plus modéré.
Une stratégie d'investissement équilibrée pourrait inclure ces deux types d'actifs, permettant ainsi de combiner stabilité des SCPI et potentiel de performance supérieure du Private Equity Immobilier.
Des plateformes comme OpenStone, en démocratisant l'accès au Private Equity Immobilier, ouvrent de nouvelles perspectives pour les investisseurs particuliers souhaitant diversifier leur portefeuille et accéder à l'expertise des plus grands acteurs du marché.
La clé pour les investisseurs sera de rester informés de ces évolutions pour optimiser leurs stratégies d'allocation d'actifs. Ceci, tant que le Private Equity Immobilier et les SCPI continueront à jouer un rôle de premier plan dans les portefeuilles des investisseurs, en s'adaptant aux nouvelles réalités du marché immobilier.
Sources :
*Private Equity Immobilier : le marché du Private Equity Immobilier a atteint une valorisation globale de 1,1 trillion de dollars en 2023. Ce chiffre est confirmé par plusieurs rapports, notamment :
● McKinsey & Company. (2023). McKinsey GlobalPrivate Markets Review 2023. Disponible ici : https://www.mckinsey.com/industries/private-equity-and-principal-investors/our-insights/mckinseys-private-markets-annual-review/2023/mckinsey-global-private-markets-review-2023.pdf
● Bain & Company. (2023). Private EquityOutlook in 2023: anatomy of a Slowdown. Disponible ici : https://www.bain.com/global-private-equity-report-2023/
SCPI françaises : les SCPI françaises géraient un patrimoine de plus de 84 milliards d'euros. Cette donnée est souvent reportée dans les rapports financiers des principales sociétés de gestion de SCPI et par des associations professionnelles telles que l'ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier).
