Sommaire
En 2023, avant d’investir dans la pierre, mieux vaut remettre en question ses croyances. Miser ses économies sur un F3 basé en métropole n’est plus le graal des particuliers. Entre la hausse des taux d’intérêts, l’inflation, le durcissement des conditions d’obtention de crédit, et le renforcement des contraintes réglementaires ; l’investissement immobilier est devenu moins accessible qu'auparavant. Un contexte favorable au développement de formes d’investissements collectives jusqu’alors méconnues du grand public. Sociétés Civiles de Placement Immobilier, club deals, private equity…
Les investisseurs en herbe ont désormais la possibilité de diversifier leur patrimoine autrement , et à moindre coût. Alors, peut-on dire que nous entrons dans l’ère de l’investissement immobilier collectif ?
Comprendre le contexte
Si on ne peut nier l’impact du contexte économique sur le marché immobilier, il est important de souligner qu’au fil des années, les acteurs du secteur ont su innover et se renouveler pour résister à la conjoncture. Penchons-nous sur trois statistiques éloquentes révélant les problématiques auxquelles ces derniers doivent faire face en 2023.
“En mai 2022, les prix à la consommation augmentent de 5,2 % sur un an.”
Cette statistique publiée par l’INSEE met en évidence la baisse du pouvoir d’achat des ménages français. Ces derniers doivent dépenser plus pour conserver le même train de vie. Il est plus difficile de faire des économies, et donc, dans le cadre d’un investissement immobilier, de mettre sur la table un apport permettant de réaliser une plus-value intéressante sur le long terme. Mais ce n’est pas tout.
En parallèle, le taux d’intérêt des emprunts immobiliers augmente, ce qui rend la contraction d’un prêt encore moins accessible, à une époque où 60% des acheteurs financent leurs achats de cette manière selon Particulier à Particulier.
“Depuis Janvier 2022, le prix de l’acier a augmenté de 25%”
On peut avoir tendance à l’oublier, mais en 2023, nous vivons dans un monde où les structures sont essentiellement composées d'alliages métalliques. En publiant ce chiffre, la Confédération des artisans et des petites entreprises du bâtiment nous informe que le prix de l’immobilier neuf augmente, dans la mesure où bâtir devient plus cher.
“-9% d’annonces dédiées à la location par rapport à 2019”
L’investissement locatif classique est de moins en moins lucratif compte tenu de l’inflation. Selon Bien’ici, en 2019, 34,75% des annonces immobilières mettaient en avant des biens à louer, contre 25,5% aujourd’hui. De plus, les bailleurs doivent répondre à de nouvelles obligations pour pouvoir mettre leurs biens en location. La loi Climat et Résilience impose à ceux qui n’ont pas entrepris de travaux de rénovation thermique ces dernières années de se mettre aux normes.
Opter pour l’investissement collectif ?
Si le marché tend à devenir de plus en plus complexe, les français auront toujours besoin de se loger. La conjoncture économique implique une remise en question profonde de la part des investisseurs. Dans cette partie, on vous explique comment l’investissement immobilier collectif peut permettre de saisir de bonnes opportunités dans le contexte actuel.
Chez Openstone, nous œuvrons pour rendre accessible au grand public trois formes alternatives d’investissement immobilier dont vous entendrez de plus en plus parler ces prochaines années. Bien comprendre leurs spécificités vous donnera un avantage stratégique en tant qu’investisseur :
- Acheter des parts de SCPI consiste à acquérir à plusieurs un parc immobilier locatif composé d’actifs de natures variées (appartements, commerces, résidences étudiantes…) en confiant les tâches administratives chronophages à une société de gestion. Dans cet article, on vous explique comment investir dans la pierre papier. Bon à savoir : cette forme d’investissement appartenant à la catégorie des organismes de placement collectif peut permettre de bénéficier des avantages fiscaux propres aux lois Pinel, Malraux et De Normandie, ce qui est favorable à l’émergence de projets de rénovation d’immeubles.
- Investir en fonds d'investissements alternatifs immobilier revient à miser une partie de son capital dans le développement de projets porteurs ; comme la rénovation de passoires thermiques. Nous avons également rédigé un article sur le sujet. En le parcourant, vous comprendrez comment le fractionnement de part de Private Equity permet à un nouveau public de se lancer à moindre coût : “Private Equity Immobilier : un investissement de plus en plus accessible pour les particuliers”.
- Rejoindre un Club Deal Immobilier, c’est s’associer à un petit groupe d’investisseurs pour acquérir un bien prestigieux, le valoriser et obtenir un retour sur investissement à la revente. Longtemps réservée à un profil d’investisseurs particulièrement aisés - le ticket d’entrée pouvant alors s’élever à plusieurs centaines de milliers d’euros - cette pratique est également devenue beaucoup plus accessible. Encore une fois, nous avons rédigé un contenu dédié pour vous éclairer : “Club deal Immobilier : quand l’union fait la force des investisseurs en herbe”.
- Ouvrir son Livret P. : le Livret d'épargne immobilière, qui vous permet de placer vos liquidités de comptes courants sur un livret rémunéré à 4%, pouvant aller jusqu'à 6% par an. C'est sans frais, et vous pouvez investir dès 100€ depuis votre smartphone.
Quelle que soit la forme d’investissement collective pour laquelle vous optez, il faut garder en tête que le risque zéro n’existe pas.
N’oubliez jamais la règle suivante : investir à plusieurs, c’est mutualiser les risques, mais cela ne revient pas à les évincer. Alors même si ces trois stratégies d’investissement sont plus accessibles que l’achat d’un appartement ou d’une maison, si vous cherchez à les mettre en place, prenez le temps d’étudier scrupuleusement l’opportunité.
Penchez vous sur les indicateurs de performance. Par exemple, dans le cadre d’un investissement en SCPI, quel est le taux de vacance locative du parc immobilier ? De manière générale, nous vous recommandons de ne pas investir plus de 5% de votre capital dans ce type de placements immobiliers. Cela dit, bien maîtrisées, ces tactiques offrent l’opportunité de générer des revenus complémentaires et de se constituer un patrimoine malgré la conjoncture.
Habitat participatif, éco-logement, investissement hors métropole.. Quelles sont les autres tendances du marché ?
Dans cette dernière partie, on vous fait découvrir trois autres formes d’investissements de niche qui devraient gagner en popularité en 2023.
- L’investissement en habitat participatif consiste à construire à plusieurs le bâtiment dans lequel on s’apprête à résider collectivement. Chaque habitant dispose de son intimité, mais certains espaces sont aménagés pour être utilisés par tous. Si le statut juridique de cette forme de logement qui met le “vivre-autrement” au cœur de ses réflexions date de 2014 (loi Alur), elle pourrait bien être sous le feu des projecteurs dans les années qui viennent.
- L’investissement en éco-quartiers, quant à lui, mise sur la construction de biens respectueux de l'environnement dans des zones urbaines vertes. Les particuliers s’orientant vers ce type de projets pourront bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. En effet, cette forme d'investissement répondant aux enjeux du développement durable va dans le sens des réglementations (loi Pinel, Label BBCA…).
- L’investissement hors métropole, de son côté, regagne de l’intérêt. Quand on sait que le taux de rendement brut moyen d’un bien situé à Paris tourne autour de 3% alors que le taux d’inflation s’élève à 5,9%, il y a de quoi se tourner vers les villes moyennes et les zones rurales. De plus, depuis début mars 2023, l'État encourage la dynamisation des commerces dans les campagnes françaises, en offrant une aide pouvant s’élever jusqu'à 80 000 euros par projet.
En 2023, le monde de l’immobilier est en train de vivre une profonde mutation. Bien sûr, dans les années qui viennent, vous pourrez toujours vous demander si vous avez intérêt ou non à acheter une résidence secondaire… À mettre sur le marché une location meublée ou non meublée… Mais de nouvelles formes d’investissement se démocratisent, et les maîtriser dès à présent peut vous permettre de saisir des opportunités en tant qu’investisseur particulier. Encore une fois, il est essentiel de mener une analyse approfondie avant de vous lancer. Si vous souhaitez investir dans des SCPIs, des Clubs Deals Immobilier, des Fonds d'Investissements Immobiliers ou le Livret P., Openstone est là pour vous !
