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Contrairement à ce que peuvent penser certains, il est bel et bien possible d’investir dans l’immobilier sans apport personnel !
Il s’agit même d’un projet intéressant, permettant de profiter de l’effet de levier du crédit, c’est-à-dire l’utilisation de l’endettement pour optimiser sa capacité d’investissement.
Mais alors, comment se lancer dans l’immobilier quand on n’a pas d’argent ? Découvrez tout ce qu’il y a à savoir sur le sujet si vous souhaitez investir dans l’immobilier sans argent.
Les étapes préliminaires à l’investissement immobilier sans argent
Investir dans l’immobilier constitue un projet d’envergure qui demande une bonne préparation. Dans cette optique, il faut :
- Définir les objectifs à atteindre : Le plus souvent, les investisseurs souhaitent construire ou accroître leur patrimoine. Pour d’autres, le projet immobilier est vu comme un moyen de préparer la retraite, de devenir rentier ou d’avoir un revenu complémentaire au moyen d’un investissement locatif. Mais certains s’y lancent aussi dans le but de bénéficier des déductions fiscales grâce à des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, Censi-Bouvard, etc.
- Réaliser une étude du marché immobilier : Cette opération consiste à choisir l’emplacement idéal du bien en fonction de l’objectif patrimonial. Elle permet de déterminer la pertinence de l’investissement. En ce sens, il convient de collecter le maximum d’informations sur les villes potentielles (croissance démographique, dynamisme, réseau de transport en commun, marché de l’emploi, etc.) et de vérifier la présence des commodités.
- Analyser l’offre et la demande : L’offre désigne l’ensemble des biens mis en vente ou en location, tandis que la demande correspond au nombre d’acquéreurs prêts à acheter/louer. Lorsque la demande est plus importante que l’offre, la probabilité de trouver rapidement un locataire ou un acheteur est élevée et les prix affichent une augmentation.
Tous ces paramètres permettent de déterminer le type de bien immobilier qui correspond le mieux au projet d’investissement immobilier sans apport et d’évaluer le budget requis.
Les différentes options d’investissement immobilier sans argent
Il est tout à fait possible d’investir dans l’immobilier sans apport, que ce soit par choix ou par obligation. Il existe d’ailleurs différentes options possibles pour concrétiser ce projet.
Investissement en copropriété
Ce type d’investissement consiste à acheter un logement dans un immeuble appartenant à plusieurs personnes. D’évidence, la présence de nombreux copropriétaires sous-entend que le montant engagé dans l’investissement soit assez modéré. Pour ce type de projet, il est possible de miser dans un bien déjà loué dans le but d’obtenir facilement un prêt immobilier sans apport. En effet, vu que le montant des loyers perçus est déjà connu à l’avance, les banques seront moins réticentes à accorder un crédit.
De plus, investir dans une copropriété permet de bénéficier de la loi Pinel, sous conditions.
Investissement en crowdfunding immobilier
Aussi appelé financement participatif, le crowdfunding immobilier repose sur la contribution du grand public au financement de projets de construction ou de projets de rénovation.
En y participant, les investisseurs réalisent ce que l’on appelle un emprunt obligataire : ils prêtent de l’argent à un promoteur ou à un marchand de biens pour que ce dernier puisse réaliser une opération immobilière. En contrepartie, ils perçoivent un rendement. Le taux d’intérêt est fixé à l’avance, le plus souvent entre 8 à 10 % par an sur une durée prédéterminée qui va généralement de 12 à 36 mois. Pour cela, il faut placer un capital, dont le montant est compris dans une fourchette allant de 250 à 1 000 euros. Il sera remboursé par le promoteur à l’issue de la durée du projet.
Cette forme d’investissement ne permet pas d’acquérir un parc immobilier pour en tirer des loyers, mais d’investir dans l’immobilier en étant exonéré des contraintes propres à l’achat d’un bien, à sa gestion et à sa revente.
Investissement en location-vente
Il s’agit aussi d’une solution intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier sans justifier d’un apport personnel. Elle consiste à louer un logement tout en constituant une épargne pour un éventuel achat du bien au terme du contrat. La location-vente se divise en deux phases :
- La période de location : le locataire verse une redevance au propriétaire composée d’un loyer et d’une épargne pour un possible futur achat.
- La période d’acquisition : celle-ci intervient à la fin du contrat de location. Le locataire lève l’option d’achat du bien qu’il a occupé et paye la différence entre le prix de vente prévu et le total de l’épargne. Toutefois, il peut aussi décider de récupérer son argent épargné et de quitter le logement.
Trouver des financements
Pour investir en immobilier sans argent, il faudrait recourir à des solutions de financement.
Les prêts hypothécaires à faible taux d’intérêt
C’est un prêt bancaire destiné aux propriétaires d’un patrimoine immobilier. La garantie est une hypothèque sur un ou plusieurs biens immobiliers. Le prêt peut servir à acheter un bien neuf ou à investir dans l'ancien, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou locative. Le prêt hypothécaire permet de bénéficier d’une capacité d’endettement plus élevée et d’une durée de remboursement plus longue (jusqu’à 30 ans). Il convient cependant de faire une comparaison des offres des banques afin de pouvoir profiter d’un taux d’intérêt plus faible. D’autant plus que l’hypothèque constitue déjà un mécanisme onéreux qui génère certains frais supplémentaires comme les frais de notaire.
Les prêts privés
Il est aussi possible de faire appel aux prêteurs privés pour financer son projet d’investissement immobilier sans argent. Ces derniers proposent effectivement des conditions beaucoup plus souples que les banques. Néanmoins, en raison de leur taux d’intérêt généralement élevé, ce type de financement est spécialement adapté aux projets à court terme, notamment entre 3 à 12 mois environ.
Les partenariats avec des investisseurs immobiliers
Cette option est bénéfique dans la mesure où elle permet de travailler avec des personnes qui ont de l’expérience et de l’argent. Dans cette optique, chacun réalise un apport nécessaire à l’acquisition d’un immeuble. Cela peut être une licence, des fonds, du temps pour la gestion globale du projet, etc. Pour convaincre les partenaires de nouer un partenariat, il faut :
- Faire en sorte que l’entente proposée soit profitable pour toutes les parties
- Inspirer la confiance en disant la vérité, en portant attention aux besoins des autres, etc.
- Savoir répondre de manière précise à toutes les questions relatives aux détails du projet
Trouver le bon bien
En fonction des objectifs d’investissement, les biens immobiliers sont différents. Pour trouver la bonne propriété, il faut :
- Analyser le marché immobilier local, c’est-à-dire dans la ville choisie. Il s’agit ici de se renseigner sur ses quartiers, le pourcentage de locataires et de propriétaires, le prix moyen des loyers, les types de biens les plus recherchés, les prix au mètre carré, etc. Toutes ces informations sont utiles pour déterminer le type de bien dans lequel investir.
- Évaluer le potentiel de rentabilité de la future propriété. Cela permet de savoir si l’investissement est intéressant ou non. Aujourd’hui, il existe plusieurs sites Internet pour réaliser cette opération en toute simplicité.
En tout cas, le mieux est de commencer petit et de repérer les propriétés à faible coût. Il ne faut toutefois pas négliger la qualité du bien, notamment pour un investissement dans l’ancien. La conception du logement, les matériaux de construction, l’état des parties communes et privatives, etc. sont à examiner pour évaluer si certains travaux sont encore nécessaires et calculer leurs coûts.
Conseils pour réussir dans l’investissement immobilier sans argent
Rester réaliste, c’est la clé de la réussite d’un projet d’investissement immobilier sans argent. Cela demande d’être vigilant et de garder les pieds sur terre, de ne pas viser trop haut dès le début. Acquérir un studio pour le mettre en location constitue par exemple une bonne solution pour commencer. Ce bien représente entre autres un investissement modéré avec une rentabilité locative élevée.
Investir dans l’immobilier sans argent est un projet à ne pas prendre à la légère. Il nécessite beaucoup de temps, de préparation et d’études pour garantir sa rentabilité. C’est pourquoi l’accompagnement d’un professionnel de l’immobilier reste de mise.
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