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Un immeuble de rapport, que l’on appelle également immeuble locatif ou immeuble de loyers, est un immeuble composé de plusieurs logements. Il appartient à un propriétaire unique (particulier, professionnel ou promoteur immobilier), qui est alors considéré comme un placement pour l’investisseur, car il n’y réside pas.
L’achat d’un immeuble de rapport est une stratégie d’investissement locatif. L’objectif est de générer une rentabilité locative. En effet, les loyers serviront à rembourser les mensualités du crédit immobilier et payer les divers frais (impôts, entretien, gestion...). Ensuite, ils pourront être utilisés comme un complément de revenus ou pour financer d’autres projets.
Pour autant, investir dans un immeuble de rapport est-il une bonne stratégie ? Quels sont ses avantages ?
Les avantages de l’investissement dans un immeuble de rapport
L’acquisition d’un immeuble locatif est l’une des formes d’investissement immobilier les plus appréciées par les promoteurs. Les raisons ? Elle présente de nombreux avantages indéniables.
Rentabilité locative
Un immeuble de rapport peut souvent offrir une rentabilité plus élevée qu'un appartement individuel pour plusieurs raisons :
Économies d'échelle
Un immeuble de rapport regroupe plusieurs unités de logement en une seule structure. Cela permet de réduire les coûts fixes par unité, tels que les frais de gestion, les frais d'entretien et les charges communes. Les dépenses sont réparties entre les différents locataires, ce qui peut augmenter la rentabilité globale de l'immeuble.
Revenus locatifs multiples
Avec un immeuble de rapport, vous avez la possibilité de générer des revenus locatifs provenant de plusieurs unités de logement. Si l'un des appartements est vacant ou a des problèmes de paiement, les autres unités peuvent compenser ces pertes. Cela réduit le risque global lié à la vacance et aux impayés.
Potentiel de valorisation
La rentabilité peut également être augmenter en améliorant la valeur du bien, de plusieurs façons :
Potentiel d'appréciation du capital
Les immeubles de rapport ont souvent un potentiel d'appréciation du capital plus élevé que les appartements individuels. L'augmentation de la valeur de l'immeuble peut provenir de divers facteurs, tels que l'amélioration de l'emplacement, la demande accrue pour les logements locatifs, les rénovations ou l'ajout de nouvelles commodités. Cela permet d'augmenter la valeur du bien dans le temps.
Possibilité de création de valeur
Lorsque vous possédez un immeuble de rapport, vous avez plus de flexibilité pour créer de la valeur en le gérant activement, peu de temps après l'acquisition. Par exemple, vous pouvez entreprendre des rénovations pour augmenter les loyers, optimiser la gestion des charges et des services, ou même ajouter des équipements tels qu'une buanderie, un espace de stationnement, une salle de sport, etc. Ces améliorations peuvent augmenter la rentabilité de l'immeuble et sa valeur globale.
Il est important de noter que la rentabilité d'un immeuble de rapport peut varier en fonction de nombreux facteurs, tels que l'emplacement, l'état de l'immeuble, les taux d'occupation, les frais d'exploitation, les taux d'intérêt, etc. Avant d'investir, il est essentiel de mener une analyse approfondie et de prendre en compte tous les aspects financiers, juridiques et opérationnels.
Contrôle sur l’investissement
L’investisseur a le choix entre un bien neuf ou ancien, la location vide ou meublée (LMP ou LMNP). Il a aussi le choix sur le type d’affectation des logements : à usage d’habitation, commercial ou mixte.
De même, l’investisseur peut acheter l’immeuble à son nom et louer le ou créer une société (SARL, SAS ? SCI). En principe, la SCI est le régime le plus utilisé pour monter ce type de projet.
Les défis et les risques associés à l’investissement dans un immeuble de rapport
Si l’immeuble de rapport est un investissement rentable, il présente aussi des risques. Pour les minimiser, voire les éviter, il faut les évaluer dès le début du projet.
Gestion et responsabilités
Gérer tout un immeuble demande un vrai investissement personnel. L’un des intérêts d’investir dans ce type de bien immobilier est la dispense d’un syndic. Dans un sens, cela constitue aussi un inconvénient.
Effectivement, en cas de nouvelle location ou de travaux de réparation, tout retombe sur l’épaule du propriétaire investisseur. Il doit gérer les démarches administratives, rechercher des professionnels, faire la déclaration des travaux auprès de la mairie (si c’est nécessaire). Sans parler des coûts. En effet, l’investisseur supporte la totalité des frais. Dans le cas d’une réparation de la façade ou de la toiture, le montant des travaux peut être colossal.
Investissement initial
C’est indéniable, investir dans un immeuble de rapport demande plus de fonds que d’investir dans un appartement en copropriété ou dans une maison. À secteur géographique égal, le montant de l’investissement présente un écart considérable.
En effet, au-delà du prix de l’immeuble, il faut aussi tenir compte des éventuelles réparations et améliorations dans le cas d’un immeuble de rapport ancien. En effet, les surfaces à rénover sont plus importantes que dans un appartement isolé. De même, en cas de gros travaux comme une réparation de la toiture ou un ravalement de la façade, l’investisseur supporte la totalité des coûts.
De ce fait, il faut aussi prévoir une trésorerie suffisante. Autrement, lors de la demande d’un prêt immobilier, il est judicieux de décaler le premier remboursement d’au moins trois mois.
Complexité juridique et administrative
La gestion d’un immeuble de rapport est complexe sur le plan juridique et administratif. En effet, gérer plusieurs locataires et de nombreuses demandes demande des connaissances en droit. De même, les relations avec les entrepreneurs peuvent aboutir à des litiges qu’il faut résoudre rapidement pour éviter l’arrêt des travaux et donc le risque de prolonger le délai d’inoccupation des appartements.
Les facteurs clés à considérer pour une stratégie d’investissement réussie
Un investissement immobilier se prépare. Même un projet apparemment rentable peut devenir un gouffre financier si l’investisseur ne prend pas le temps d’étudier ses tenants et aboutissants. Pour réussir l’investissement locatif d’un immeuble de rapport, voici les facteurs clés à considérer.
Étude de marché approfondie
À cause de l’investissement initial plus élevé dans les grandes villes, l’investisseur peut être tenté d’acheter en campagne. D’autant plus que les offres sont plus nombreuses. Toutefois, le risque de se retrouver avec un immeuble impossible à louer est grand.
Pour éviter de perdre de l’argent, il faut faire une étude sur l’offre et la demande locative dans un secteur géographique donné. De même, il faut aussi étudier l’emplacement (quartier, rue...), son potentiel (accessibilité, commodité, école, université...) afin d’évaluer le rendement futur du bien immobilier.
Par ailleurs, il faut également faire une étude du prix de l’immobilier dans le secteur géographique, le prix des loyers, le profil des locataires, etc.
Gestion efficace de l’immeuble
Gérer tout un immeuble demande du temps et de bonnes connaissances en administration. Pour une gestion efficace des locataires, des travaux, des déclarations administratives... il est conseillé de faire appel à une société spécialisée. Celle-ci possède les compétences humaines et matérielles nécessaires.
Openstone propose un accompagnement clé en main aux investisseurs. Des experts sont à leurs côtés pour les conseiller dans le choix de l’emplacement, le type d’immeuble (neuf ou ancien), le type de location (meublé ou vide), etc.
Diversification du portefeuille
Un investisseur averti dirait qu’il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Cela permet de diluer les risques. Investir dans un immeuble de rapport peut être très rentable, car en cas de vacance locative dans un appartement, l’investisseur peut toujours compter sur les loyers des autres appartements de l’ensemble immobilier. Toutefois, pour augmenter la rentabilité locative, l’investisseur a intérêt à investir sur d’autres types de bien immobilier. Par exemple, des appartements diffus, des maisons, des places de parking, etc.
De même, il faut également choisir différents secteurs géographiques et ne pas se concentrer sur une seule localité ou région.
Conclusion
L’immeuble de rapport est un bien immobilier à fort investissement initial. Pour rentabiliser son achat, l’acquéreur n’a pas droit à l’erreur, il doit tout étudier : les demandes locatives dans le secteur géographique dans lequel il souhaite investir pour évaluer le rendement de l’immeuble, les travaux de réhabilitation ou d’embellissement nécessaires pour augmenter le potentiel locatif, etc.
Dès lors, l’investisseur peut profiter de tous les avantages de ce type d’investissement : rendement élevé, risque de vacance moins élevé, complément de revenus, diversification du patrimoine, etc.
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