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Si comme nous vous êtes férus de tout ce qui touche de près ou de loin à l’investissement, vous avez peut-être entendu parler de la dernière étude de l’institut Harris Interactive. On peut y lire que, malgré le contexte inflationniste actuel, les européens continuent d’investir dans l’immobilier. Près de 35% des quelque huit mille personnes interrogées déclarent qu’il s’agit de leur forme d’investissement préférée, derrière le Livret A, qui jouit actuellement d’une excellente réputation en France avec son taux d’intérêt de 3%.
Mais nous allons voir dans cet article que de nouveaux placements immobiliers méconnus du grand public se démocratisent, comme les Clubs Deals, reconnus pour leur taux de rendement pouvant atteindre 10%. S’ils ne sont pas dépourvus de risques, ils méritent de ne pas rester dans l’ombre du Livret A. Aujourd’hui, nous vous proposons de les découvrir.
L’immobilier : une valeur sûre ?
Avant de vous faire découvrir notre top 5 des meilleurs placements immobiliers ; nous souhaitions vous rappeler pour quelles raisons cette forme d’investissement attire autant les français.
En tant que particulier, quand on commence à s’intéresser à l’investissement, on entend rapidement parler des basiques : le livret A, le Plan épargne retraite (PER), le contrat assurance vie... Pour diversifier leurs portefeuilles d’investissement, les plus aventureux se pencheront ensuite sur les possibilités offertes par les marchés financiers, l’investissement en bourse et l’acquisition d’obligations. Les plus prudents quant à eux préfèreront se rabattre sur l’investissement immobilier. Investir dans la pierre est attractif pour plusieurs raisons :
- Un marché tangible : le marché immobilier est particulièrement résilient. Quoi qu’il advienne, les français auront toujours besoin de se loger, et les acteurs du secteur savent s’adapter à la conjoncture économique. A ce titre, il est considéré par les français comme la valeur refuge par excellence.
- La possibilité d’acheter à crédit : pour acheter un bien (ou des parts de SCPI, nous y reviendrons plus tard dans cet article), un particulier peut emprunter de l’argent auprès de sa banque pour maximiser le rendement de son investissement. Pour décrire cette mécanique, on parle d’effet de levier. Plus d’informations ici.
- Un moyen d’accéder à des avantages fiscaux : compte tenu du contexte socio-démographique français, l'État a mis en place de nombreux dispositifs permettant de payer moins d’impôts afin d’encourager les particuliers à investir dans l'immobilier. Parmi les plus connus, la loi Pinel ou encore la loi Malraux.
Le Top 5 Openstone
Chez Openstone, nous considérons qu’il n’existe pas de “meilleure” forme d’investissement immobilier dans l’absolu. Ces dernières sont toutes complémentaires, et pour faire votre choix, il faut tenir compte de votre situation financière, de vos objectifs, et du niveau de risque. Cependant, nous nous sommes tout de même prêtés au jeu. Vous pouvez considérer ce top 5 comme un classement des investissements qui mériteraient d’être connus du grand public !
1. Le Private Equity Immobilier
Investir en Private Equity consiste à s’allier à d’autres investisseurs pour assurer le développement d’un projet immobilier prometteur, comme la construction d’immeubles de bureaux, pour obtenir à terme un retour sur investissement.
La dernière étude de l’association France Invest a révélé que sur les quinze dernières années, le rendement annuel moyen généré par le Private Equity s’élevait à 11,7%, ce qui en fait une forme d’investissement particulièrement attractive. Pour bien comprendre le mécanisme, nous vous invitons à consulter l’article suivant : “Private Equity Immobilier : un investissement de plus en plus accessible pour les particuliers”.
Pendant longtemps, très peu de français avaient les capacités financières nécessaires pour placer leurs billes en Private Equity. Ce type d’accompagnement était surtout assuré par des investisseurs institutionnels (banques, compagnies d’assurance…), et par quelques particuliers fortunés cherchant à ne pas laisser dormir leur capital.
Petit à petit, une nouvelle façon de procéder s’est développée pour rendre plus accessible cette forme d’investissement particulièrement rentable. La nouvelle méthode consiste à ne pas financer le projet en direct, mais via un fonds d’investissements en Private Equity, qui se charge de son côté de réunir les montants investis par les intéressés pour développer des projets. De plus, il est désormais possible de n'acquérir qu’une fraction de part de Private Equity, ce qui permet d’investir à moindre coûts. A partir de 2 000€ avec Openstone.
“Le fractionnement de part de Private Equity rend accessible cette forme d’investissement alternative au grand public”
2. Les Clubs Deals Immobiliers
Investir dans un Club Deal Immobilier, c’est s’associer à un petit groupe d’investisseurs pour faire l'acquisition d’un bien prestigieux - que l’on aurait pas pu acquérir seul de son côté - , le valoriser, par exemple, en le rénovant, et générer une plus value lors de la revente.
Cette forme d’investissement a longtemps été réservée à un public d’initiés. Et pour cause, jusqu’à présent, pour pouvoir l’expérimenter, il fallait être en capacité de mettre sur la table quelques centaines de milliers d’euros.
Si on se réfère à la règle selon laquelle il ne faut pas investir plus de 10% de son capital dans un produit immobilier à risques, cela signifie que, pour se lancer, il fallait avoir un capital minimal de un million d’euros. De plus, ces opérations étant orchestrées par des sociétés de gestion proposant à des investisseurs de rejoindre leurs projets, tout le monde n’avait pas connaissance des meilleures opportunités.
Cette forme d’investissement alternative réputée pour sa rentabilité élevée, située entre 7% et 10% est devenue accessible à partir de 200€. Pour comprendre comment, nous invitons les curieux à découvrir notre article portant sur le sujet : “Club deal Immobilier : quand l’union fait la force des investisseurs en herbe”.
De plus, en optant pour l’investissement en Club deal, les particuliers se donnent l’opportunité de prendre part à des projets pertinents d’un point de vue éthique, tel que la lutte contre le réchauffement climatique via la rénovation de passoires thermiques.
“Les Clubs Deals Immobiliers sont reconnus pour leur rentabilité élevée, pouvant atteindre 10%”
3. Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)
Cette forme d’investissement consiste à miser à plusieurs sur un même parc immobilier composé de biens de natures variées (résidences étudiantes, immeubles de bureaux, commerces) et à bénéficier d’un retour sur investissement en les mettant en location.
La pierre-papier, comme on la surnomme, a toujours été plus accessible que l’investissement locatif classique. Pour l’expérimenter, il suffit d’acquérir des parts d’une valeur avoisinant généralement dix mille euros auprès de sociétés réunissant des investisseurs motivés : les fameuses Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Il est aussi possible d’investir via les unités de compte de son contrat d’assurance vie.
Mais si ce type d’opérations que nous avons expliquées en détails dans notre guide du débutant permet de prétendre à un taux de rendement élevé, situé entre 4% et 6%, il n’est pas à prendre à la légère au regard de son niveau de risque. En effet, qui mise sur le mauvais parc immobilier s’expose à un risque de perte de capital. Alors jusqu’à présent, il valait mieux avoir une certaine expérience avant d’investir.
Heureusement, cette forme d’investissement collective devient plus accessible. Avec Openstone, les particuliers peuvent également acquérir des parts de SCPI à partir de 200€. Plus besoin de sortir une somme à cinq chiffres de son chapeau pour se lancer.
“La pierre-papier est réputée pour être plus accessible que l’investissement locatif classique”
4. L'achat de résidence
Acheter une résidence principale : certainement l’opération la plus connue du classement… Cependant, il est bon de rappeler que pour être bien menée, cette dernière ne nécessite plus seulement d’être doté d’une certaine force de conviction pour bien mener sa négociation, mais aussi de grandes capacités d’analyses, pour être en mesure d’identifier si le bien est une bonne affaire ou non en fonction du contexte dans lequel il s’inscrit.
De nos jours, il faut savoir prendre en compte à la fois le potentiel de valorisation du bien que vous comptez acheter, et les risques juridiques et environnementaux qui lui sont propres.
Pour bien comprendre à quel point cela peut devenir complexe, prenons l’exemple de l’Île d’Oléron, située en Charentes Maritimes. Depuis que les projets de constructions sont devenus synonyme de mission impossible sur l’Île de Ré, qui jusqu’alors suscitait plus d’intérêt, cette dernière a le vent en poupe et attire de plus en plus de monde. Un fort potentiel de valorisation donc. Mais là bas, la nature reprend ses droits. Les dunes s’affaissent et les fissures apparaissent. Il devient nécessaire d’effectuer des travaux de plus en plus complexes et onéreux pour assurer la pérennité de bâtiments construits sur des sols argileux. Alors que faire ? Faut-il encore saisir ce type d'opportunités ? Difficile à dire.
En tant qu’investisseur, se rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine nous semble être une bonne option, car toutes les zones géographiques ont leurs propres spécificités, et il est devenu très important de s’y intéresser avant d’investir pour bien évaluer le niveau de risque.
“Avant d’acheter, il est désormais essentiel d’évaluer les risques juridiques et environnementaux”
5. L'investissement locatif classique
Nous pouvons légitimement nous demander si le principe mérite d’être introduit. Il s’agit d’une des formes d’investissement immobilier préférée des français. En 2020, l’INSEE a publié une étude révélant qu’environ 15% des ménages français détenaient un bien mis en location.
De la même manière que l’achat / revente, le montant nécessaire pour se lancer varie considérablement en fonction de la taille du bien, de ses caractéristiques, et de la zone géographique dans laquelle il se trouve. Cependant, on admet que ce type d’investissement est généralement accessible à partir de 100 000€.
La rentabilité brute de la mise en location d’un appartement en France avoisine 4,1% selon une étude du portail Meilleurs Agents publiée en 2021. Pour en profiter, il faudra également analyser avec attention le potentiel du bien et les risques juridiques et environnementaux qui lui sont propres en amont du projet.
SCPI, Club Deal, Private Equity, achat de bien… Des formes d’investissement porteuses qui finalement ont toutes un même point commun pour les particuliers souhaitant se lancer : la nécessité de maîtriser les risques. Bien menées, ces dernières vous permettront de diversifier votre patrimoine et d’obtenir un retour sur investissement sur le long terme. Mais pour que ce soit le cas, on vous conseille vivement de prendre le temps d’étudier les opportunités qui s’offrent à vous avant de signer, en ne vous focalisant pas uniquement sur les indicateurs financiers, comme le taux d'intérêt, mais en vous intéressant également à leur finalité, à leur sens, et à l’environnement dans lequel elles s’inscrivent .
