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Avant toute chose, soyons clairs : l’investissement en SCPI n’est pas un jeu. Certes, cette forme de placement immobilier est accessible. Oui, elle permet de garder la tête légère en confiant la gestion locative de son parc immobilier à une société dédiée. Mais il s’agit d’un investissement sérieux à mettre entre les mains d’investisseurs avertis. D’autant plus quand il est question de SCPI fiscales. On vous explique pourquoi.
SCPI fiscale : Définition (Société Civile de Placement Immobilier Fiscale)
Si vous ne savez pas ce qu’est une Société Civile de Placement Immobilier, avant de poursuivre votre lecture, nous vous invitons à consulter cet article pour bien comprendre leur mode de fonctionnement.
Il s’agit d’un des deux grands types de SCPI. Si la SCPI de rendement permet d'augmenter ses revenus fonciers, en s’assurant un revenu régulier sur le long terme, la SCPI fiscale, quant à elle, répond à un objectif différent.
Elle permet de bénéficier d’avantages en misant sur les dispositifs de défiscalisation étatiques, comme la célèbre loi Pinel. Tout cela sans mobiliser toutes ses économies pour faire l'acquisition d’un bien, mais en misant avec d’autres investisseurs sur un parc immobilier dont la mise en location est gérée par une Société de Gestion.
Vous retrouverez plus d’informations sur la différence entre ces deux types de SCPI sur le site de l’Autorité des Marchés Financiers.
“Une SCPI fiscale permet de bénéficier d’avantages en misant sur les dispositifs de défiscalisation étatiques, comme la célèbre loi Pinel. “
A qui s’adresse cette forme d’investissement ?
Si vous avez déjà eu l’occasion de parcourir d’autres textes sur ce sujet, vous avez sans doute constaté qu’il est difficile d’obtenir une réponse claire à cette question.
Dans la plupart des cas, on peut lire qu’il s’agit d’un placement sur-mesure, conçu pour des investisseurs aux revenus élevés subissant une forte pression fiscale.
En réalité, la réponse mérite d’être plus nuancée. Certaines SCPI fiscales peuvent être plus intéressantes pour des investisseurs en herbe. En effet, si leurs revenus sont plus faibles, les réductions d’impôts dont ils bénéficieront peuvent en représenter une part plus importante dans la mesure où elles sont capées.
Cependant, ces derniers devront être conscients du risque qu’ils prennent : perdre leur argent, sans forcément devenir “experts en SCPI fiscales” comme l'ironise Guy Marty, expert en immobilier et fondateur de pierrepapier.fr dans cette interview pour le Figaro.
Quoi qu’il en soit, il n’est pas recommandé d’investir plus de 10% de ses revenus dans une SCPI fiscale, ni de se lancer sans les conseils avisés d’un expert. Si les SCPI de rendement sont particulièrement accessibles - l’achat d’une part ne vous coûtera qu’une centaine d’euros avec Openstone - les SCPI fiscales sont soumises à des règles de calculs complexes.
“Il n’est pas recommandé d’investir plus de 10% de ses revenus dans une SCPI fiscale, ni de se lancer sans les conseils d’un expert“
Le guide de l’investisseur averti
Ici, nous verrons comment fonctionnent les différents types de SCPI fiscales. Mais surtout, nous vous donnerons un aperçu des points d’attention à garder en tête avant d’y consacrer une partie de vos économies.
- La SCPI Pinel
Le dispositif Pinel permet d’investir à long terme sur des logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA). Soumis au plafonnement des niches fiscales, il permet d’obtenir au maximum une déduction de 10 000€ / an sur son impôt sur le revenu.
Le conseil Openstone :
Point important : les logements ne devront pas rester vides pour obtenir un avantage fiscal. Ces derniers devront être loués pendant une durée minimale de 6 ans. 12 ans au maximum. C’est la Société de Gestion supervisant la mise en location des biens constituant le parc immobilier de la SCPI qui devra s’en assurer.
En tant qu’investisseur, il est donc essentiel de s’ intéresser à son fonctionnement pour maîtriser les risques auxquels on s’expose ; d’analyser l’évolution du taux de rendement interne de la SCPI (TRI) avant d’investir, et de bien avoir en tête le montant des frais de gestion.
- La SCPI Malraux
Comme la SCPI Pinel, la SCPI Malraux est une forme d’investissement sur le long terme. Celle-ci repose sur la rénovation de bâtiments anciens situés dans des quartiers historiques.
Parmi les plus célèbres, on compte le Marais parisien, la ville de Bordeaux (Label Unesco) ou encore le Vieux Lyon.
Le conseil Openstone :
Au premier regard, ce placement peut sembler très attractif, car il n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales, et peut offrir une réduction d’impôts de 400 000 euros étalée sur deux ans.
Mais attention aux idées reçues, ce dernier ne permet pas vraiment, comme on l’entend souvent, de déduire de ses impôts sur le revenu 30% du montant des travaux. Ce calcul est réservé aux investisseurs classiques (hors SCPI).
En intégrant une SCPI Malraux, l’investisseur paie des frais de reconstitution du patrimoine, assez élevés, qui permettront de rénover les bâtiments. Répétons le : l’investisseur ne gagne pas entre 22% et 30% de cette somme. Le calcul n’est pas réalisé à proprement parler sur la quote part affectée aux travaux, mais sur le montant des parts qu’il détient dans la SCPI. Il s’agit bien de deux choses différentes.
- La SCPI Denormandie
La SCPI Denormandie fonctionne quasiment comme la SCPI Pinel. Elle est également soumise au plafond des niches fiscales, et permet aussi de déduire au maximum 10 000 euros par an de ses impôts sur le revenu.
Contrairement au dispositif Pinel qui vise à encourager la construction de bâtiments neufs respectant les normes modernes dans zones dynamiques, où le marché immobilier est tendu ; Denormandie a pour objectif de stimuler la rénovation de bâtiments anciens situés dans des centre-villes en péril.
Le conseil Openstone :
Trois points d’attention ici, comme pour la loi Pinel : la durée de l’investissement (long terme), les compétences de la Société de Gestion (se fier au TRI) et le montant des frais de gestion.
- La SCPI de déficit foncier
Comme les SCPI Malraux et Denormandie, la SCPI de déficit foncier concerne la rénovation de bâtiments anciens. Cela dit, cette dernière repose sur une mécanique toute particulière, consistant à se mettre volontairement dans une situation dans laquelle on supporte plus de charge qu’on ne génère de revenus pendant une année fiscale pour pouvoir déduire la différence de ses impôts.
Le conseil Openstone :
Même si ce type de SCPI n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales, il faudra bien garder en tête que la réduction d’impôts est capée à 10 700 euros par an et que le déficit foncier ne peut pas être reporté sur les années suivantes.
Investir dans une SCPI fiscale permet de s’appuyer sur les lois encadrant le marché de l’immobilier français pour bénéficier d’une réduction d’impôt. Mais, encore une fois, ce n’est pas un jeu. Les inconvénients des SCPI fiscales sont nombreux. Sans vous faire accompagner par un expert, vous risquez de perdre vos économies. Pour vous assurer un revenu régulier sur le long terme, l’idéal reste la SCPI de rendement, plus accessible et moins complexe.
