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Un français sur deux ne sait pas ce qu’est une SCPI. Bonne nouvelle, après avoir lu ce guide, ce ne sera plus votre cas ! Vous vous demandez si cette forme d’investissement immobilier est faite pour vous ? Openstone vous donne les clefs dont vous avez besoin pour vous faire votre avis.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Pour se mettre en jambes, rien de tel qu’une définition synthétique. Mais nous avons aussi pensé à vous, lecteurs passionnés, qui aimez tout comprendre en détail. En lisant cet article de fond : SCPI : Définition, vous apprendrez comment la pierre papier a vu le jour et comment elle s’est renouvelée au fil du temps pour devenir de plus en plus attractive.
Un moyen d’investir dans l’immobilier à plusieurs
L’acronyme SCPI désigne une Société Civile de Placement Immobilier. Autrement dit, un groupe d’investisseurs ayant fait le choix d’unir leurs forces pour acquérir ensemble plusieurs biens immobiliers et les mettre en location.
Cette forme d'investissement collectif très accessible a été créée en 1965. Et pourtant, seuls 8% des français possèdent des parts de SCPI (IFOP, 2021).
Contrôlée par l’Autorité des Marchés Financiers, elle permet aux investisseurs de s’assurer un revenu régulier sur le long terme, avec un taux de rendement net moyen compris entre 4% et 6%.
Un mécanisme bien huilé
Le mode de fonctionnement des Sociétés Civiles de Placement Immobilier peut sembler complexe. Mais en réalité, il n’y a pas besoin d’être un expert en immobilier pour le comprendre.
Il est essentiel de bien retenir le principe suivant : les associés ne gèrent pas eux même la mise en location des biens de leur parc immobilier, mais la délèguent à un organisme tiers nommé “Société de Gestion”. Pour la rémunérer, ils paient des frais lorsqu’ils rejoignent la SCPI.
Au même moment, il règlent également aussi des frais de souscription, qui représentent en moyenne 7% à 12% du montant des parts acquises. Cette somme sert à faire vivre la société : procédures comptables, actions de communication, démarches juridiques… D’autres types de dépenses peuvent être à considérer. Il est donc essentiel de bien se pencher sur les modalités de souscription avant d’acheter ses parts pour calculer avec précision le retour sur investissement auquel on peut prétendre.
Nous proposons à ceux qui souhaiteraient aller plus loin dans la compréhension des différents types de frais de lire cet article : SCPI : frais de souscription, frais de gestion, frais de de sortie…
“ Un français sur deux ne sait pas ce qu’est une SCPI. IFOP, 2021”
Pourquoi investir dans une SCPI ?
Acheter des parts de SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans miser toutes ses économies sur le même bien.
SCPI VS investissement locatif
Dans l’absolu, l’investissement locatif traditionnel est loin d’être inintéressant. Cependant, il n’est pas aussi accessible qu’un placement en SCPI. Avec Openstone, acheter une part vous coûtera 200 euros, alors que l'acquisition d' un bien immobilier nécessite souvent de contracter un prêt.
Les investisseurs avisés préfèreront ne pas mettre en opposition ces deux formes d’investissement, mais plutôt les considérer comme complémentaires. En effet, ce type d’investissement présente lui aussi de nombreux avantages.
Bien mené, il permet de bénéficier d’une plus-value importante à la revente. En effet, engager un budget conséquent dans l’achat d’un bien à fort potentiel permet logiquement d’obtenir un retour sur investissement élevé. Ou bien, après l’avoir rentabilisé en le mettant en location, l’investisseur a la possibilité de le transmettre à un membre de sa famille pour développer son patrimoine.
Les avantages de l’investissement en SCPI
Le placement immobilier en SCPI quant à lui se distingue par son accessibilité et la sérénité qu’il offre à l’investisseur. Quatre avantages majeurs méritent d’être soulignés.
Entre de bonnes mains, il permet de :
- Limiter la prise de risque : tout miser sur le même bien immobilier peut s’avérer risqué. Par exemple, à cause du réchauffement climatique, bon nombre de logements situés en bord de mer bâtis sur des sols argileux ont perdu de la valeur. Encore une fois, via une SCPI on investit sur plusieurs biens simultanément. On a même la possibilité de miser sur des biens de différentes natures. Pas uniquement sur des logements, donc, mais aussi sur des locaux et des commerces.
- Construire progressivement son portefeuille d'investissement : encore une fois, le placement en SCPI ne nécessite pas d’engager une somme conséquente pour se lancer. Les plus-values réalisées à la revente des parts peuvent être réinvesties par la suite pour monter en puissance.
- Gagner un temps précieux : ne pas gérer soi-même les tâches liées à la gestion locative permet d’économiser du temps et de l’énergie. Avec ce système, pas besoin d'organiser des journées de visites à rallonge. Pas besoin de superviser soi-même les travaux de mise au norme. Pas besoin de trouver un serrurier en urgence pour son locataire.
- Revendre rapidement : en moyenne, revendre une part de SCPI prend entre deux et trois mois. Revendre un appartement peut prendre plus de temps, notamment lorsque l’on souhaite le vendre au juste prix. Pour en savoir plus, nous vous invitons à consulter notre article dédié : SCPI : liquidités.
“Le placement immobilier en SCPI se distingue par son accessibilité et la sérénité qu’il offre à l’investisseur.”
Qui peut investir dans une SCPI ?
Qui que vous soyez, si votre situation financière vous le permet, vous pouvez envisager de placer une partie de vos économies dans une Société Civile de Placement Immobilier. En revanche, nous vous conseillons de retenir cette règle d’or : n’investissez pas plus de 20% de vos revenus. Même si le risque peut être limité quand on se pose les bonnes questions - nous y reviendrons plus tard - dans le monde des SCPI, il n’y a pas de garantie.
Investir en tant que particulier
Les SCPI s’avèrent être particulièrement intéressantes pour ces trois profils de particuliers :
- Les retraités : ce type de placement leur offre la possibilité de s’assurer un revenu complémentaire en plus du montant de leur retraite.
- Les jeunes actifs : l’investissement en SCPI leur donne l’occasion d’investir dans la pierre à moindre coût, en évitant d’emprunter une grosse somme auprès de leur banque en début de carrière.
- Les actifs “occupés” : cette forme d’investissement leur permet d’investir dans la pierre sans gérer les tâches chronophages liées à la gestion locative.
Investir en tant que personne morale
L’investissement en SCPI n’est pas réservé aux particuliers. Parmi les profils les plus courants d’organisations, on compte :
- Les compagnies d’assurance : elles misent massivement sur cette forme d’investissement qui représente pour elles une occasion de placer leurs réserves en lieu sûr.
- Les caisses de retraite : jugées moins risquées et plus fiables que les actions et les obligations, les SCPI s’avèrent être un investissement de choix pour ce type d’organisation.
- Les entreprises : ces dernières peuvent investir leurs excédents de trésorerie pour s’assurer un revenu supplémentaire.
“Tout le monde peut investir dans une SCPI”
Dans quelle SCPI investir ?
Maintenant que vous maîtrisez les bases, entrons dans le vif du sujet. Il existe plusieurs types de SCPI répondant chacuns à un objectif précis : les SCPI de rendement, les SCPI de plus-value, et les SCPI fiscales.
- Investir dans une SCPI de rendement
Réputées pour leur stabilité, les SCPI de rendement se concentrent sur des parcs immobiliers solides, souvent composés d’immeubles de bureaux, de résidences étudiantes et de commerces. Leur stratégie est orientée sur la garantie de perception des loyers. Elles sont particulièrement prisées par les particuliers. 80% des investissements consacrés à ce type de SCPI étant réalisés par ce profil d’investisseurs (ASPIM/IEF, 2020).
- Investir dans une SCPI de plus-value
Les SCPI de plus-value sont orientées sur l’achat et la revente de biens de qualité. Elles sont réputées pour leur santé financière. Leur TOF (taux d’occupation financière) - indicateur mesurant le taux de loyers réellement encaissés parmi les biens du parc - frôle les 94%. Mais attention. La perception de la plus value n’est pas immédiate.
Un investisseur voulant s’assurer rapidement le versement d’un revenu régulier a tout intérêt à investir dans une SCPI de rendement.
- Investir dans une SCPI fiscale
Les SCPI fiscales s’appuient sur les célèbres lois françaises encadrant le marché immobilier qui permettent de bénéficier de réductions d’impôts (Pinel, Malraux…). Il est fortement conseillé de se faire accompagner par un conseiller financier pour investir dans ce type de SCPI, réputé pour répondre à des méthodes de calcul complexes, surtout quand on est un investisseur en herbe.
Pour savoir si ce type d’investissement est réellement fait pour vous, nous vous invitons à consulter cet article : SCPI fiscale : le jeu en vaut-il la chandelle ?
“Réputée pour sa stabilité, la SCPI de rendement est un investissement de choix pour les particuliers ”
Comment investir dans une SCPI ?
A ce stade de votre lecture, vous avez certainement envie de placer vos premières billes ! Mais attention à ne pas foncer tête baissée. Avant de vous lancer, nous vous conseillons vivement de prendre du recul. Encore une fois - on ne le dit jamais assez - dans le monde des SCPI, il n’y a pas de garantie.
Investir avec lucidité
Comme évoqué plus tôt dans cet article, un bon placement peut s’avérer très utile pour augmenter ses revenus. Alléchant, certes.
Mais avant d’acheter ses parts, il convient d’accorder une attention toute particulière aux performances de la SCPI dans laquelle on envisage de placer son argent. Plus cette analyse est rondement menée, plus on renforce ses chances d’obtenir le résultat attendu.
Ici, on vous explique comment interpréter les chiffres que vous avez à disposition pour vous faire une image globale de leur santé. Si vous souhaitez comprendre précisément comment sont calculées ces valeurs, on vous conseille de consulter la note explicative de l’Association Française des Sociétés de Placements Immobiliers.
Comprendre les indicateurs de performance :
- Le taux d’occupation financier : le TOF donne un indice sur les compétences de la Société de Gestion. Si le taux s’approche de 100%, cela signifie qu’elle parvient à faire en sorte que les logements soient bien occupés par les locataires et que les loyers soient payés à temps par ces derniers.
- Le rendement net : contrairement au rendement brut, qui indique à quel point la SCPI parvient à générer des revenus locatifs élevés, le rendement net tient compte des frais de gestion de la SCPI. Un indicateur à privilégier pour avoir un aperçu réaliste du retour sur investissement auquel on peut prétendre. Pour aller encore plus loin, il faut garder en tête que les SCPI sont soumises à l’impôt sur le revenu. Plus d’informations sur ce sujet dans cet article : SCPI : Fiscalité.
- Le taux de distribution : plus il est élevé, plus la différence entre le prix de la part et du dividende versé est élevée. Cet indicateur montre à un instant T à quel point une SCPI génère de la valeur. Il remplace le Taux de Distribution sur Valeur de Marché depuis début 2022.
- La variation de la valeur de la part : peut-être l’indicateur le plus intéressant, si on tient compte du fait que la valeur des parts d’une SCPI évolue en continu, car elle est impactée par les fluctuations du marché immobilier. Observer l’évolution permet de se faire une idée de la valeur minimum de la part et de sa valeur maximum, comprendre la tendance, et savoir si on peut prétendre faire une plus value au moment de la revente.
Investir avec Openstone
Openstone vous offre la possibilité d’investir dans les SCPI sans passer par un banquier ou un conseiller en gestion de patrimoine ; de gérer vos placements en ligne depuis chez vous, et de suivre leurs performances en temps réel.
1 000 euros : c’est le prix moyen d’une part de SCPI en France. Avec Openstone, vous avez la possibilité de réaliser votre premier placement en engageant 200 euros. Nous nous sommes donnés le défis de permettre aux investisseurs de se faire un avis sur cette forme d'investissement sans engager une part conséquente de leurs économies.
Nous mettons à disposition plusieurs outils pour vous permettre de maîtriser pleinement votre investissement :
- Le simulateur Openstone : qui vous aidera à calculer le retour sur investissement auquel vous pouvez prétendre en investissant dans une des SCPI disponibles sur notre site.
- Le classement Openstone : qui vous donnera une vue d’ensemble des meilleures SCPI distribuées sur notre site.
- Les avis Openstone : qui vous permettront de vous faire une idée précise du ressenti des experts sur les différentes SCPI du marché.
“Avant d’acheter, il convient d’accorder une attention toute particulière aux performances de la SCPI”
Vous voilà fin prêt à vous lancer !
Si vous avez décidé - comme nous - de vous plonger dans cet univers fascinant, rappelez-vous que les SCPI de rendement sont réputées pour leur stabilité, et qu’elles vous permettront de mettre un pied à l’étrier en douceur. Cependant, même si ce type de SCPI est particulièrement convoité par les particuliers, il sera nécessaire de passer leurs indicateurs de performance à la loupe avant d’acheter vos parts.
Et si vous avez l’ambition de devenir expert, sachez qu’il existe de nombreuses variantes de SCPI à découvrir ! La SCPI en nue propriété, ça vous parle ? Allez, on arrête là pour aujourd’hui.
