Les différents frais d'une SCPI

Les frais occupent le une place importante dans une SCPI, car ils impactent considérablement le rendement des investissements. Pour un placement rentable, les futurs investisseurs doivent alors être informés sur les diverses dépenses et effectuer en amont un calcul de rentabilité. Dans cet article, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur les frais d’une SCPI et comment les optimiser.

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Rappel sur la SCPI

Une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est un investissement indirect permettant à plusieurs personnes d’investir leurs capitaux dans l’immobilier locatif. Gérés par une société immobilière, les parts sont reversées à chaque investisseur sous forme de loyer en fonction du montant de son placement.

Cette particularité fait de la SCPI l’un des investissements « pierre papier » les plus abordables. De plus, la diversité des actifs immobiliers qui la compose (commerces, bureaux, entrepôts…) permet aux investisseurs de disposer d’un portefeuille immobilier varié, tout en évitant les éventuelles contraintes de gestion de patrimoine.

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Les différents types de frais

L’achat de parts dans une SCPI est soumis à de nombreux frais qui simplifient le financement des activités de gestion du parc immobilier.

Frais de souscription

Exclusifs à l’investissement pierre papier, les frais de souscription ou frais d’entrée permettent à la société de gestion de régler toutes les charges relatives à l’acquisition du bien comme :

• La recherche d’un appartement ou d’une maison
• Les frais de notaire
• La rémunération des professionnels chargés de la promotion de la SCPI
  
  

Variant entre 8 et 12 %, les frais de souscription aident parallèlement à déterminer la valeur exacte de chaque part lors d’une revente.

Frais de gestion

Également appelés commission de gestion, ces frais facilitent la gestion quotidienne du bien par les responsables de la SCPI et simplifient la réalisation des différentes opérations telles que :

• La recherche de locataire
• L’édition de bail
• La relance de loyers  
• L’état des lieux
• Etc..
  
  

Généralement déduits directement du montant du loyer, les frais de gestion couvrent tous les coûts de fonctionnement de la SCPI, tout en remplissant les engagements de cette dernière envers les investisseurs.

Frais de transaction

Les frais de transaction servent à facturer la SCPI lors d’un processus d’achat ou de vente du bien. Néanmoins, le versement de cette part se fait indirectement, car elle se prélève sur les loyers perçus par les différents investisseurs, et ce, avant le règlement des dividendes.

Les frais de transaction s’expriment en pourcentage ou sur un montant forfaitaire et incluent les charges suivantes :

• Les frais de courtage
• Les dépenses de gestion
• La commission sur vente

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Frais de cession

Ces prélèvements concernent uniquement les opérations réalisées dans le cadre d’un achat ou d’une vente gré à gré entre un investisseur d’une SCPI à capital fixe ou à capital variable et un nouvel acheteur.

La société de gestion intervient seulement lors de l’annonce du changement de propriétaire par le cédant. La SCPI fixe alors un pourcentage de commission proportionnel à la vente.

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Autres frais

D’autres commissions peuvent aussi s’inclure dans les frais d’une SCPI tels que les commissions d’arbitrage ou la contribution au suivi et au pilotage des travaux. Ils sont prélevés aux investisseurs en cas de travaux d’amélioration ou lorsqu’une plus-value a été réalisée suite à plusieurs aménagements.

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L’impact des frais sur la performance d’une SCPI

Comme les revenus touchés par les différents investisseurs dépendent du taux des commissions, les frais ont une incidence majeure sur la performance d’une SCPI. Concrètement, plus les frais dans une SCPI sont élevés, plus la part qui revient aux investisseurs diminue ; ce qui rend le placement moins rentable.

Afin de garantir la rentabilité de vos placements dans une SCPI, il est plus judicieux de surveiller le taux ou les frais appliqués par cette dernière. Malgré tout, vous pouvez évaluer préalablement les gains issus de vos placements à partir du calcul de la rentabilité nette de la SCPI.

Pour obtenir ce taux de rendement, vous devez d’abord soustraire les frais de la SCPI (charge de gestion, prix de souscription, etc.) aux dividendes annuels partagés entre les associés. Ensuite, le reste des revenus sera divisé par la valeur du bien immobilier.

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Par exemple, un appartement d’une valeur de 100 000 € rapportant des loyers de 5 000 €/an et soumis à des frais de 550 € aura un profit avant impôt comme suit :

Rentabilité nette = (5000 € - 550 €)/100 000 € = 4,45 %

Dans certains cas, l’exprimé net de frais de gestion d’une SCPI peut varier en fonction des conditions contractuelles et du statut fiscal de l’investisseur. Effectivement, les biens immobiliers en rénovation ou entrant dans le cadre d’une opération de défiscalisation peuvent bénéficier d’un avantage considérable.

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Pour minimiser les différents frais, informez-vous sur les taux proposés par la SCPI et sur les indicateurs de rentabilité comme le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) ou le TRI (taux de rendement interne). Par ailleurs, les astuces suivantes vous aideront à optimiser les frais alloués aux placements SCPI :

• Effectuez une comparaison des frais auprès de différentes SCPI  
• Investissez dans une SCPI à capital fixe (inexistence de frais de gestion supplémentaires) 
• Optez pour une SCPI de rendement (frais prélevés directement sur les revenus locatifs)
• Dirigez-vous vers les SCPI en ligne (exempts de frais de courtage)
  
  

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Dans tous les cas, consulter les différents taux appliqués par votre SCPI reste important, car elle garantit une excellente rentabilité sur le long terme. D’autre part, pour déterminer le rendement net de vos placements, dirigez-vous vers une société de gestion immobilière ou un conseiller en gestion de patrimoine.

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