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La SCPI de rendement, ou société civile de placement immobilier, vous permet d’investir dans un portefeuille immobilier varié, via une société de gestion. Ce type d’investissement est réputé pour sa facilité d’accès et ses bons rendements. La SCPI est donc particulièrement prisée par les investisseurs immobiliers qui ont un objectif de rentabilité et de génération de revenus à long terme.
Comment calculer le rendement d’une SCPI ? Quels sont les indicateurs de rendement et les frais à prendre en considération ? Quels sont les potentiels risques quand on investit dans une SCPI ? Nous répondons ici à toutes vos questions sur le rendement d’une SCPI.
Définition de la SCPI de rendement
La SCPI de rendement permet d’acheter, au comptant ou à crédit, des parts dans une société civile de placement immobilier, qui investit ensuite dans un parc immobilier d’entreprises (bureaux, commerces…) ou d’habitation. Ce dispositif d’investissement s’appelle également « pierre papier ».
L’investissement dans une SCPI de rendement présente l’avantage d’accéder à une offre immobilière diversifiée (bureaux, commerces, hôtels, habitations…), en France, en Europe ou dans le monde. La société de gestion en assure la gérance complète. Les loyers perçus sont ensuite reversés aux associés sous forme de dividendes, dont sont déduits les frais de gestion.
Avant d’investir dans une société civile de placement immobilier, il faut vérifier quel est son véritable rendement et évaluer sa rentabilité. Voyons ensemble comment faire ces calculs rapidement.
Comment calculer le rendement d’une SCPI ?
Vous pouvez calculer le taux de rendement d’une SCPI assez simplement. Ce calcul a pour but de vérifier la viabilité du projet d’investissement. Le taux de rendement d’une SCPI vous permet donc de vérifier que l’investissement génère bien un profit par rapport à la somme investie au départ. La formule de calcul est simple :
(Somme des revenus annuels / prix du bien) x 100
Notez bien que ce calcul vous donne le rendement brut. Par conséquent, il ne prend pas en compte les charges et les frais annexes, comme les charges de copropriété ou les charges de gestion. Ce sont des coûts qu’il vous faudra encore déduire pour obtenir le rendement net.
Les formules d’investissement en SCPI proposées par Openstone présentent un rendement moyen de 4%.
Quelle est la différence entre le rendement et la rentabilité ?
Quand on parle de rendement, il s’agit uniquement des revenus générés par rapport au capital investi au départ. Cette notion est à différencier de la rentabilité, qui prend en compte la variation sur le capital investi. Le calcul de la rentabilité inclut donc les éventuelles plus-values ou moins values que vous pourriez réaliser à la revente de vos parts. Voici la formule à appliquer pour calculer la rentabilité d’un bien en SCPI :
((Revenus annuels + plus-value) / prix du bien au départ) x 100
Par exemple, pour un investissement de 215 000 euros, offrant 10 800 euros de revenus annuels et présentant une plus-value de 5 000 euros lors de la revente des parts, le calcul de la rentabilité est le suivant :
((10 800 +5 000) / 215 000) x 100 = 7,3%
Vous l’aurez compris, quand on parle de rentabilité, on s’intéresse donc plutôt aux revenus générés ou aux sommes perdues en cas de revente de ses parts.
Quel est le rendement mensuel d’une SCPI ?
Pour évaluer plus concrètement les revenus complémentaires que vous pourriez recevoir, vous pouvez estimer le rendement mensuel d’une SCPI.
Voici un exemple chiffré pour comprendre comment facilement calculer les gains potentiels sur un projet d’investissement en SCPI. Pour une somme investie de 100 000 euros et un rendement classique de 4%, les revenus annuels s’élèvent à 4 000 euros.
Cela représente un gain mensuel de 333 euros brut, desquels il faudra ensuite retirer l’imposition sur les revenus fonciers (selon votre tranche d’imposition) et les prélèvements sociaux (17,2%).
Quels sont les indicateurs de rendement importants ?
Pour réellement estimer le bon rendement d’une SCPI, il faut dépasser les formules vues ci-dessus et s’appuyer sur des éléments plus précis. Cela permet de voir plus en détail ce qu’un investissement dans une SCPI peut vous rapporter. Intéressons-nous à 3 éléments-clés.
1) Le taux de distribution (TD)
En janvier 2022, le taux de distribution (TD) a remplacé le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché). Il permet une évaluation simplifiée de la rentabilité annuelle d’une SCPI. Le TD se calcule en divisant le dividende brut annuel par le prix de souscription de la part au 1er janvier de la même année, soit :
(Revenus annuels bruts / prix de la part au 01/01)x100
En 2022, le taux de distribution moyen des SCPI s’élevait à 4,53%, marquant une légère progression par rapport à 2021 (4,49%).
A la différence du taux de distribution, le TDVM se basait sur le prix moyen d’une part pour toute l’année.
2) Le taux de distribution sur valeur de souscription (TDVS)
Le taux de distribution sur valeur de souscription permet d’évaluer la rentabilité de son investissement par rapport à la mise de départ. Ainsi, le TDVS mesure les performances réelles du placement, en comparant la somme initialement investie, aux dividendes versés chaque année par la SCPI.
3) Le taux de rentabilité interne (TRI)
Le taux de rentabilité interne est un indicateur qui s’intéresse lui à l’historique du rendement de la SCPI. Sachant que la SCPI est un placement immobilier à long terme, c’est donc un indicateur qui doit particulièrement retenir votre attention.
Pour calculer le TRI d’une SCPI, il faut additionner les dividendes perçus et toutes les valorisations sur 10 ans. Divisez ensuite ce résultat par 10 afin d’obtenir un chiffre annuel moyen.
Ce calcul permet d’évaluer la bonne santé financière d’une SCPI sur une longue période, mais aussi de visualiser les revenus que vous pourriez percevoir chaque année.
A noter que l’historique ne permet pas de prédire ou garantir l’avenir (ça serait trop beau !). Cela n’empêchera donc pas un bien immobilier de connaître une plus-value ou une moins-value importante dans le futur.
Quels sont les frais à prendre en compte ?
Les investissements en SCPI sont généralement très intéressants en termes de rendements réguliers et présentent de nombreux avantages pour les investisseurs particuliers. Cependant, il y a des frais à prendre en compte dans votre évaluation de la rentabilité d’une SCPI.
1) Les frais de souscription
Si vous prenez des parts dans une SCPI, vous n’échapperez pas aux frais de souscription. Contrairement à ce que le nom suggère, il ne s’agit pas de frais d’entrée. Les frais de souscription sont en fait prélevés sur le prix de vente lorsqu’un associé décide de quitter la SCPI et de céder ses parts.
Les frais de souscription recouvrent des éléments comme :
- Les frais de notaire ;
- La rémunération des professionnels qui vous ont accompagnés pour votre investissement (conseillers en gestion de patrimoine) ;
- La prospection de nouveaux investisseurs ;
- La mise en place de nouveaux programmes d’investissement.
Ces frais servent donc à la rémunération et à la capitalisation des sociétés de gestion. Ils correspondent généralement à 8 à 12% du prix de la part.
On conseille d’ailleurs aux associés qui intègrent une SCPI d’attendre au moins 10 ans avant de revendre leurs parts. Ainsi, grâce à la revalorisation des parts, le placement a de plus grandes chances d’être rentabilisé et de pouvoir amortir les frais de souscription.
2) Les frais de gestion
L’investissement en SCPI est plébiscité pour sa simplicité, les associés n’ayant pas à intervenir dans la gestion locative. Ce sont les sociétés de gestion qui s’occupent entièrement du parc immobilier. En revanche, cela a un coût qui se traduit par des frais de gestion, représentant entre 10 et 12% des revenus annuels.
Ces frais couvrent :
- La gestion du parc immobilier (achat ou vente de biens immobiliers, entretien, travaux)
- La fiscalité (taxe foncière)
- Les frais d'assurance
- Les appels de charges de copropriété
- L’organisation des assemblées générales, la diffusion des bulletins trimestriels et rapports annuels.
Bonne nouvelle : les frais de gestion sont prélevés en amont, avant le versement des dividendes. Ils sont donc relativement “indolores” pour les associés, puisqu’il n’y a rien à débourser.
3) Les frais de cession
Les frais de cession interviennent dans le cadre de la revente de parts dans une SCPI à capital fixe. Habituellement payés par l’acheteur, ils correspondent à la commission touchée par la SCPI pour la mise en relation de deux associés pour une acquisition vente de gré à gré.
Quels sont les risques quand on investit dans une SCPI ?
Après avoir estimé et calculé le rendement de votre investissement dans une SCPI, vous vous demandez certainement quels sont les risques pour votre capital investi.
Comme tout investissement, la SCPI peut présenter un risque de perte en capital. Ici, le risque est moindre que sur les marchés financiers, mais les biens composant le parc immobilier (immeubles, bureaux ou encore commerces) peuvent aussi perdre de la valeur en fonction des évolutions du marché immobilier.
La SCPI est un investissement idéal si vous souhaitez profiter d’un rendement régulier, dans l’objectif de vous constituer un patrimoine immobilier ou de dégager des revenus complémentaires.
Comme vous l’aurez compris à la lecture de cet article, pour vous assurer d’obtenir un bon rendement sur un investissement en SCPI, vous devez estimer le rendement et la rentabilité avec le plus de précision possible. Pour cela, vous devez prendre en compte votre capital de départ et évaluer les potentiels revenus, les coûts et frais annexes, mais aussi les possibilités de plus ou moins-values à la revente.
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