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L'immobilier reste l'un des investissements les plus plébiscités par les Français pour construire un patrimoine, générer des revenus alternatifs et se protéger des incertitudes économiques.
Mais quel type d'investissement immobilier est le plus rentable en %current_year% ? Le marché évolue et offre de nombreuses options pour répondre aux différents profils d'investisseurs.
Les spécialistes d’Openstone identifient pour vous les meilleures opportunités d'investissement immobilier pour cette année %current_year%, avec un focus sur la rentabilité, les avantages et les risques de chaque option.
- Découvrez les meilleures options d'investissement avec une mise au point sur les studios, les colocations, le Private Equity Immobilier et les parkings.
- Utilisez des stratégies de valorisation, d'effet de levier et tirez parti des dispositifs fiscaux pour optimiser vos rendements.
- Comparez les profils de risque et les avantages de chaque bien pour choisir celui qui correspond le mieux à vos objectifs.
Pourquoi investir dans l'immobilier plutôt que dans d'autres secteurs?
Investir dans l'immobilier présente des atouts que peu d'autres placements peuvent offrir :
- Stabilité et pérennité : l'immobilier reste un investissement tangible et plus stable que la bourse, ce qui attire particulièrement les investisseurs en quête de sécurité. Contrairement aux actions qui ont une forte volatilité, l'immobilier offre une croissance plus prévisible. Sans oublier que la demande de logement reste constante en raison de la pénurie sur les biens neufs, surtout dans les grandes agglomérations, ce qui limite les risques de baisse de valeur importante.
- Avantages fiscaux : plusieurs dispositifs de défiscalisation (Pinel jusqu’à fin 2024, LMNP, Denormandie) permettent de diminuer ses impôts tout en se constituant un patrimoine. Ces mesures visent à encourager l'investissement dans des zones à forte demande locative, tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. Cela offre un double avantage : réduction des charges fiscales et accroissement du patrimoine.
- Revenus réguliers : le loyer perçu chaque mois permet de générer des revenus passifs qui peuvent compléter une pension ou un salaire. Cette source de revenus réguliers constitue un filet de sécurité financière, particulièrement appréciée en période de retraite ou pour assurer un complément de revenu stable.
- Effet de levier du crédit : contrairement à d'autres investissements, il est possible de financer une grande partie de son investissement immobilier par la banque, tout en profitant des taux d'intérêt relativement bas historiquement. Cela permet de maximiser le rendement sur fonds propres. En outre, l'effet de levier permet d'acquérir des actifs plus importants que ce que l'on pourrait acheter uniquement avec ses économies, optimisant ainsi la rentabilité et l'accumulation de valeur sur le long terme.
Quels sont les types de biens les plus rentables pour l'investissement locatif en %current_year% ?
Chacun des types de biens immobiliers va présenter des avantages et des inconvénients qui vont varier selon le profil d'investisseur et les objectifs recherchés.
Voici un tour d'horizon des biens les plus intéressants pour l’année %current_year% :
Studio & T1
Les studios offrent souvent une rentabilité locative correcte, atteignant en moyenne entre 3% et 6 %. On retrouve dans la fourchette basse Paris et dans la fourchette haute Lille.
Ce type de bien attire principalement les étudiants, jeunes actifs et célibataires, ce qui en fait un investissement très demandé dans les grandes villes et les villes étudiantes. Leur faible coût d'acquisition constitue un autre avantage.
Cependant, la forte rotation des locataires peut engendrer des frais de gestion plus élevés et impacter la rentabilité en raison d’une possible vacance locative. Ce type de bien est idéal pour un investisseur cherchant un rendement modéré et prêt à gérer cette rotation.
2 ou 3 pièces
Les appartements de 2 ou 3 pièces offrent une rentabilité légèrement inférieure à celle des studios, avec un rendement moyen de 4 à 5 %. Ces biens sont en majorité recherchés par des couples sans enfants ou des jeunes actifs.
Ils présentent l'avantage d'avoir un turnover faible par rapport aux studios, tout en offrant un potentiel de valorisation patrimoniale. Ce type de bien est adapté aux investisseurs recherchant un bon compromis entre rentabilité et stabilité.
Les rendements pour les T2 sont généralement plus élevés que ceux des T3 dans la plupart des villes. Cela est dû à la demande plus forte pour les petites surfaces, notamment dans les zones urbaines où les jeunes actifs et les étudiants recherchent des logements abordables.
Pour améliorer la rentabilité d'un T3, certains investisseurs choisissent de le convertir en colocation, ce qui peut permettre de maximiser les revenus locatifs tout en attirant une nouvelle typologie de locataires.
T4 ou maisons
Les T4 ou maisons affichent un prix d’achat plus élevé et un rendement plus faible, entre 3 et 4 %, mais présentent un intérêt pour leur valorisation à long terme.
Ces biens sont particulièrement prisés par les familles en quête d'espace, particulièrement dans les zones périurbaines. La valorisation est plus stable et la demande reste forte, mais les coûts d'entretien peuvent être élevés et la revente est souvent moins flexible.
Ce type de bien s'adresse aux investisseurs à long terme cherchant à sécuriser leur patrimoine. Ils investiront idéalement dans des zones prime pour que cela constitue un investissement dit “patrimonial”.
Les maisons individuelles quant à elles affichent en règle générale une rentabilité brute inférieure à celle des appartements en raison des coûts d’entretien plus élevés.
Colocation
La colocation est un choix particulièrement intéressant avec une rentabilité élevée habituellement située entre 6 et 8 %. Ce type de bien attire des étudiants et des jeunes travailleurs, répartissant ainsi les risques entre plusieurs locataires.
Cela permet de maintenir un rendement élevé, mais la gestion administrative peut être plus lourde et la réglementation est de plus en plus stricte. La colocation est idéale pour les investisseurs expérimentés qui souhaitent maximiser leurs revenus locatifs et sont prêts à gérer le turnover associé.
Parkings & box
Les parkings et box offrent une rentabilité brute qui peut varier entre 6 et 10 %. Ces biens sont adaptés aux résidents urbains, qu'ils soient utilisateurs de voitures ou de deux-roues.
La demande est croissante dans les grandes villes comme Strasbourg ou Saint-Etienne ou le stationnement se fait de plus en plus rare, ce qui vient garantir un taux d’occupation élevé.
Peu de contraintes d'entretien et un faible coût d'acquisition en font une option attractive. Toutefois, ces biens présentent une faible plus-value à la revente par rapport aux autres modes d’investissement dans l’immobilier.
Ce type de bien convient parfaitement aux investisseurs débutants avec un faible budget souhaitant minimiser les risques tout en limitant la gestion et les charges.
Les passoires thermiques ou les bâtiments à rénover
Les biens nécessitant une rénovation énergétique, souvent appelés "passoires thermiques", peuvent offrir une rentabilité très intéressante après travaux, notamment grâce aux aides publiques disponibles.
Avec l'augmentation des préoccupations environnementales et les nouvelles réglementations sur la performance énergétique, les logements rénovés sont de plus en plus recherchés. Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier d'une demande croissante pour des logements conformes aux normes énergétiques.
L'avantage principal réside dans la possibilité de réaliser une plus-value intéressante, tout en bénéficiant de subventions pour des rénovations énergétiques. Cependant, ces projets nécessitent une expertise en rénovation et peuvent comporter travaux complexes et retards de chantiers importants.
Ce type de bien est destiné aux investisseurs ayant une tolérance au risque plus élevée et la capacité de gérer des projets de rénovation ambitieux. Toutefois, il vous faudra bien évaluer les coûts de rénovation et les perspectives du marché local avant de se lancer.
Comment se calcule la rentabilité d'un bien immobilier ?
Pour évaluer la rentabilité d'un placement immobilier, plusieurs éléments doivent être pris en compte :
Le rendement locatif brut : il se calcule en divisant le montant du loyer annuel par le prix d'acquisition du bien puis en multipliant le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage : (loyer annuel / prix d’achat) * 100
Par exemple, un bien acheté 400 000 € (frais de transaction inclus) qui rapporte 20 000 € de loyer annuel à un rendement brut de 5 %. Ce calcul ne prend pas en compte les charges ni la fiscalité cependant.
Le rendement locatif net : il s'agit du rendement après déduction des charges (travaux, assurances, taxes, frais de gestion locative) et des frais afférents à la propriété. Il faut aussi prendre en compte les charges du prêt et le cas échéant de la fiscalité. Cela donne une vision plus précise de la rentabilité.
On le calcule de la manière suivante : ((loyer annuel - charges annuelles - impôts ) / prix d’achat))) * 100.
La plus-value à la revente : elle représente l'augmentation de la valeur du bien au moment de sa revente, et dépend en grande partie de l'évolution du marché immobilier local.
Ces éléments combinés permettent de mesurer la rentabilité globale, appelée rendement global.
Cela inclut aussi des avantages fiscaux éventuels, comme la réduction d'impôt grâce à des dispositifs tels que la loi Pinel ou la loi Denormandie.
Investissement rentable : quelle est votre stratégie ?
Pour bien choisir son investissement en fonction de ses moyens et de son profil, il est important de définir une stratégie claire.
Pour les investisseurs qui cherchent avant tout la sécurité, il est recommandé de choisir des biens à forte demande locative, comme des studios situés en centre-ville ou à proximité des universités ou des appartements familiaux dans des zones à forte attractivité. Ces biens génèrent des revenus stables et ont un faible risque de vacances locatives, ce qui les rend intéressants pour ceux qui privilégient la tranquillité d'esprit.
D'un autre côté, ceux qui sont prêts à entreprendre des projets de valorisation peuvent opter pour des biens à rénover tels que des passoires thermiques. Ces biens bénéficient de nombreuses aides publiques et, une fois rénovés, peuvent être revendus avec une plus-value significative. Cela convient aux investisseurs qui ont une certaine tolérance au risque et qui souhaitent maximiser la valorisation de leur bien.
Pour ceux qui cherchent une rentabilité immédiate, investir dans des biens adaptés à la colocation ou dans des parkings peut être une bonne stratégie. Ces biens offrent souvent des rendements élevés, et bien que la gestion soit parfois plus lourde (notamment pour la colocation), le potentiel de rentabilité est supérieur à la moyenne. Les parkings, en particulier, sont intéressants pour des investisseurs qui souhaitent un investissement simple, sans trop de gestion ni de coûts d'entretien.
Profiter de l'effet de levier de l'immobilier sans les inconvénients : le private equity immobilier
Pour ceux qui souhaitent profiter du dynamisme du marché immobilier sans en gérer les contraintes, l'investissement en Private Equity Immobilier avec Openstone peut être une alternative intéressante. Il s'agit d'un placement dans des fonds gérés par les plus grands mondiaux comme BlackRock, Carlyle ou Ares, offrant un rendement attractif tout en évitant la gestion directe des biens.
Le taux de rendement interne est en moyenne de 10 à 15 % par an, supérieur à la moyenne de l'immobilier classique et des SCPI. Le tout présentant un couple rendement/risque particulièrement intéressant : 4 sur 7 pour le SRI.
Il s’adresse aux investisseurs cherchant un rendement élevé, capables d'accepter un horizon d'investissement long et d’une liquidité limitée, en tout cas jusqu’à la 3ème année.
FAQ : Les placements immobiliers les plus rentables
Location nue ou en meublé : Quelle est la plus rentable ?
Le meublé est généralement plus rentable grâce aux avantages fiscaux et à des loyers supérieurs de l’ordre de 15 à 30 % bien que la gestion soit plus lourde et nécessite donc plus d'implication.
La location nue, bien que moins rentable en termes de loyers, offre une stabilité et une simplicité qui peuvent convenir à certains investisseurs. Le choix entre ces deux options doit être basé sur vos objectifs d'investissement, votre tolérance au risque et le type de bien que vous possédez.
Faut-il investir dans le neuf ou dans l'ancien ?
L'ancien offre souvent une rentabilité plus élevée grâce à un prix d'acquisition moins important, mais il est nécessaire de prévoir des travaux qui peuvent s’étaler dans le temps et générer des délais et frais supplémentaires.
Le neuf permet de bénéficier de garanties constructeur, de frais de notaire réduits et d’attractivité pour les locataires, en contrepartie d’un prix d’achat élevé initialement et d’un rendement locatif inférieur.
Quelles sont les villes les plus rentables en France ?
En 2024 (uniquement en se basant sur les rendements bruts), Mulhouse et Saint-Etienne se hissent en tête du classement avec des rentabilités brutes supérieures à 10%.
Elles sont suivies par des villes comme Lorient, Angers, Reims, Marseille, Lille, Toulouse et Nantes qui offrent des rendements locatifs attractifs entre 5 et 7%. Elles combinent une forte demande locative et un prix d'achat encore abordable, ce qui en fait des cibles privilégiées pour l'investissement immobilier (mais attention aux vacances locatives et à la concurrence qui augmente années après années).
Mais si gérer directement un bien vous paraît trop contraignant, il peut être opportun de se tourner vers le Private Equity Immobilier. C’est une option qui combine rendement supérieur et simplicité sans la contrainte de la gestion quotidienne.
