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L’investissement immobilier reste une valeur sûre, mais le choix entre SCPI et investissement locatif soulève de nombreuses questions. D’un côté, la pierre physique rassure par son aspect tangible et la possibilité de générer des revenus locatifs réguliers.
De l’autre, les SCPI offrent une solution plus passive, évitant la gestion chronophage d’un bien en direct. Mais ces deux options sont-elles toujours les meilleures aujourd’hui ?
Les évolutions fiscales, la régulation croissante du marché immobilier et l’émergence d’alternatives plus performantes changent la donne.
Les experts d’Openstone comparent pour vous les avantages et limites de chaque stratégie avant d’explorer une solution souvent méconnue, mais plus rentable : le Private Equity Immobilier.
Les points clés à retenir de cet article :
- Investir en 2025 : faut-il encore privilégier la pierre traditionnelle ? Entre gestion locative contraignante et fiscalité lourde, l’immobilier direct et les SCPI montrent leurs limites.
- Rentabilité réelle d’un investissement de 200 000 € : après impôts et frais, les rendements des SCPI et de l’investissement locatif sont souvent inférieurs aux attentes.
- Une alternative plus performante avec le Private Equity Immobilier : des rendements plus élevés (10-15 %), une gestion totalement déléguée et une diversification optimisée.
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L'investissement immobilier en direct : pierre, valeur refuge ?
L’investissement locatif est historiquement considéré comme une valeur refuge, permettant de bâtir un patrimoine tangible et de générer des revenus passifs. Son principal avantage réside dans l’effet de levier bancaire, qui permet d’investir au-delà de ses fonds propres et d’amplifier le rendement du capital. En choisissant un bien bien situé, l’investisseur peut espérer une appréciation du prix à long terme et un rendement locatif brut de 3 à 7 %, selon le marché.
Cependant, la gestion active qu’il impose représente une contrainte majeure. Il faut trouver des locataires solvables, anticiper les travaux d’entretien, gérer les impayés, et renégocier les baux commerciaux ou résidentiels. Ces obligations sont chronophages et nécessitent souvent l’intervention d’une agence immobilière, réduisant la rentabilité nette de l’opération.
À cela s’ajoutent des réglementations de plus en plus strictes. L’encadrement des loyers, les nouvelles normes de performance énergétique, et la fiscalité sur les revenus fonciers limitent les perspectives de gains. Le risque de vacance locative demeure un autre facteur déterminant : un bien inoccupé génère des charges sans revenus, impactant directement la rentabilité et augmentant le risque financier en cas de crédit en cours.
Malgré ces contraintes, l’investissement locatif reste attractif pour les investisseurs cherchant un actif tangible. Toutefois, il existe aujourd’hui des solutions plus performantes, offrant des rendements supérieurs, une gestion déléguée et une fiscalité optimisée, sans subir les lourdeurs administratives et les risques liés à la location en direct.
Les SCPI : une option standard pour la pierre-papier ?
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement un bien. En achetant des parts d’une SCPI, en tant qu’’investisseur, vous confiez votre capital à une société de gestion qui acquiert et exploite un parc immobilier. Les risques sont scindés entre plusieurs actifs et locataires. Ce modèle attire ceux qui souhaitent générer des revenus locatifs sans contrainte de gestion, avec des distributions de loyers régulières.
Si les SCPI évitent la gestion locative, elles restent soumises à des frais élevés et une liquidité réduite. Les frais d’entrée sont élevés, pouvant atteindre 8 à 12 % du capital investi et viennent directement réduire la rentabilité initiale. La liquidité est limitée, car la revente des parts peut être longue et se faire avec une décote en cas de tensions sur le marché comme nous avons pu le constater sur les dernières années. Les rendements ont tendance à baisser avec l’augmentation des frais de gestion et la pression réglementaire sur l’immobilier.
L’imposition des revenus fonciers issus des SCPI est un autre frein. Soumis au barème progressif de l’IR et aux prélèvements sociaux (17,2 %), les loyers perçus peuvent être fortement taxés, réduisant ainsi l’attractivité de ce placement. Bien que plus accessible que l’investissement locatif en direct, la SCPI n’est pas nécessairement le choix le plus performant pour un investisseur cherchant un rendement optimisé.
Quel investissement est le plus avantageux ?
SCPI et investissement locatif sont deux stratégies bien distinctes, chacune avec ses atouts et ses contraintes. L’investissement locatif vous permet de bénéficier de l’effet de levier bancaire et d’un contrôle total sur le bien, mais il impose une gestion active et une exposition aux aléas du marché locatif. De leur côté, les SCPI offrent une solution plus passive, avec une gestion déléguée et une diversification du portefeuille immobilier, mais vous devez prendre en compte des frais élevés et une liquidité limitée.
Les SCPI offrent une gestion simplifiée et une diversification immédiate, tandis que l’investissement locatif permet une maîtrise plus fine et un meilleur potentiel d’optimisation fiscale.
Cependant, aucun des deux ne garantit une rentabilité optimale sans contrainte. Une alternative plus performante, combinant rendement élevé, fiscalité avantageuse et flexibilité, mérite d’être explorée : le Private Equity Immobilier.
Quel investissement est le plus risqué ?
Investir dans l’immobilier, qu’il s’agisse d’un bien en direct ou de parts de SCPI, implique des risques qu’il faut anticiper. L’investissement locatif vous expose en tant qu’investisseur à des contraintes de gestion, aux fluctuations du marché et à des charges imprévues.
Quant aux SCPI, si elles offrent une mutualisation des risques, elles restent sensibles à la conjoncture économique et souffrent d’un manque de liquidité.
L’investissement locatif nécessite un suivi actif et peut devenir une charge lourde, surtout si le bien subit une vacance prolongée ou d’importants travaux imprévus. Les SCPI limitent ces risques mais restent tributaires des cycles immobiliers et présentent des coûts cachés élevés.
Aucune des deux solutions ne permet d’investir sans contrainte ni incertitude, ce qui vous pousse peut-être à chercher des alternatives plus sécurisées et rentables.
Quel investissement est le plus rentable ?
La rentabilité d’un investissement immobilier dépend de nombreux facteurs : rendement brut, frais, fiscalité, financement et évolution du marché. Pour comparer objectivement la performance d’un investissement locatif et d’un placement en SCPI, analysons un scénario concret avec un capital investi de 200 000 €.
Hypothèses de calcul
- Investissement locatif : acquisition d’un appartement en centre-ville avec un rendement brut de 5 % et un effet de levier bancaire avec un prêt sur 20 ans.
- SCPI : achat de parts avec un rendement net de frais mais brut de fiscalité de 4,5 %, sans possibilité d’emprunt, soumis aux frais d’entrée de 10 %.
- Fiscalité : l’investissement locatif est en LMNP, bénéficiant d’un amortissement, tandis que les revenus des SCPI sont imposés au barème de l’impôt sur les revenus (IR) avec une tranche marginale d’imposition (TMI) de 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Comparatif chiffré sur 10 ans
L’investissement locatif permet de capitaliser sur l’effet de levier du crédit et d’optimiser la fiscalité avec le régime LMNP, qui réduit l’imposition des revenus locatifs.
Les SCPI, bien qu’offrant un placement plus passif, souffrent de frais d’entrée élevés et d’une fiscalité lourde, réduisant la rentabilité nette. Avec une TMI à 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, l’investisseur perd près de 50 % de ses revenus en impôts, impactant directement la performance.
Pour un investisseur cherchant une rentabilité optimisée sans les contraintes de gestion, une alternative plus performante peut être envisagée.
Lequel de ces investissements a la fiscalité la plus avantageuse ?
La fiscalité joue un rôle clé dans la rentabilité d’un investissement immobilier. Un rendement brut attractif peut rapidement être réduit par une imposition élevée. SCPI et investissement locatif ne sont pas logés à la même enseigne, certains régimes fiscaux permettant d’optimiser la taxation des revenus générés.
L’investissement locatif en direct est soumis à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers. Pour les petits montants, le régime micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà, le régime réel permet de déduire les charges (travaux, intérêts d’emprunt), mais le taux d’imposition peut être élevé selon la tranche marginale de l’investisseur.
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est souvent privilégié pour son amortissement comptable, réduisant fortement l’imposition des loyers perçus (même si depuis 2025 son intérêt se réduit fortement avec la réintégration des plus-values à la revente). L’investisseur peut également opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS) en créant une société (SCI à l’IS, SAS), ce qui offre une fiscalité optimisée sur le long terme.
Les SCPI, en revanche, sont fiscalement moins avantageuses. Les revenus sont imposés au barème progressif de l’IR, avec 17,2 % de prélèvements sociaux en supplément. Dans certains cas, l’imposition peut dépasser 50 % des revenus perçus. L’option pour la flat tax de 30 % (Prélèvement Forfaitaire Unique) s’applique uniquement aux SCPI en assurance-vie.
Verdict : l’investissement locatif, via le LMNP ou l’IS, permet une optimisation fiscale importante, alors que les SCPI subissent une imposition lourde et peu modulable.
Le Private Equity Immobilier : l'investissement le plus avantageux sur tous les points
Le Private Equity Immobilier (PEI) s'impose comme une alternative performante aux SCPI et à l'investissement locatif direct. Grâce à la solution que nous proposons via Openstone, cet investissement, autrefois réservé aux institutionnels et aux grandes fortunes dès 10 000 000 €, devient accessible à vous, investisseurs individuels, dès 30 000€ sous conditions ou 100 000 €.
Là où les SCPI restent limitées à un marché spécifique, le PEI se distingue par une diversification globale : actifs variés (logistique, data centers, bureaux, résidentiel), zones géographiques étendues (Europe, États-Unis) et gestionnaires spécialisés, réduisant ainsi les risques. Avec une fiscalité optimisée, il surclasse les autres solutions immobilières en combinant performance, flexibilité et accessibilité.
Découvrez notre comparatif entre Private Equity Immobilier et SCPI pour mieux comprendre pourquoi cette solution est aujourd’hui la plus performante.
