Private Equity Immobilier vs Crowdfunding Immobilier : Le meilleur investissement 2025

Investir dans l'immobilier en 2025 nécessite une réflexion stratégique, tant les options sont nombreuses et variées.

Parmi celles-ci, le private equity immobilier et le crowdfunding immobilier ont des approches innovantes et complémentaires. Ces deux solutions centrées sur l'immobilier répondent à des besoins, des objectifs d’investissement et des profils d'investisseurs différents.

Les points clés à retenir :

• Rendements : le private equity vise des rendements long terme via la création de valeur, quand le crowdfunding cherche des gains rapides via la promotion. Le crowdfunding repose sur la réussite de projets ponctuels, là où le private equity diversifie les actifs et les leviers de performance.
• Accessibilité : le crowdfunding est plus abordable avec des tickets d’entrée réduits, tandis que le private equity s’adresse à des investisseurs qualifiés.
• Objectifs d’investissement : le crowdfunding, accessible avec de faibles tickets, attire les particuliers cherchant des placements ciblés. Le private equity, réservé à des investisseurs plus fortunés, vise une performance long terme sur des montants plus élevés.

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Qu’est-ce que le Private Equity Immobilier ?

Le private equity immobilier (PEI) est une stratégie d’investissement qui consiste à acquérir, développer ou gérer des actifs immobiliers à travers des fonds spécialisés non cotés en bourse. Ces fonds permettent à des investisseurs professionnels ou particuliers de diversifier leur portefeuille en accédant à des projets immobiliers à fort potentiel de rendement.

Le fonctionnement repose sur une gestion active par des gérants expérimentés. Ils ciblent des actifs immobiliers décotés ou nécessitant des améliorations, comme des immeubles commerciaux, des entrepôts logistiques ou des résidences haut de gamme. Une fois acquis, les actifs font l’objet d’une optimisation, comme la renégociation des baux, la modernisation des infrastructures ou un repositionnement stratégique.

Les rendements du private equity immobilier se situent généralement entre 10 et 15 % nets, avec un horizon d’investissement de 8 à 10 ans, permettant de maximiser la valorisation des actifs. Les fonds appliquent des stratégies différenciées, comme le Core Plus (actifs de qualité stable), le Value Add (création de valeur par la rénovation), ou l’Opportuniste (revalorisation d’actifs en difficulté).

Chez Openstone, nous vous offrons un accès exclusif à ces opportunités, avec des fonds partenaires capables d'identifier et de maximiser les meilleurs fondamentaux du marché immobilier européen.

Qu’est-ce que le Crowdfunding Immobilier ?

Le crowdfunding immobilier est une méthode d’investissement qui permet aux particuliers de financer des projets immobiliers via des plateformes en ligne. Ce modèle repose sur la mutualisation des capitaux : plusieurs investisseurs participent au financement d’un même projet (construction d’un immeuble résidentiel,rénovation d’un bâtiment commercial…)

Le fonctionnement est simple : les promoteurs immobiliers recherchent des fonds pour développer leurs projets et les soumettent à une plateforme de crowdfunding. Les investisseurs choisissent ensuite les projets qui correspondent à leurs objectifs, avec des tickets d’entrée souvent dès 1 000 €. Les fonds sont ensuite utilisés pour financer des travaux, et les investisseurs reçoivent des rendements sous forme d’intérêts et/ou de plus-values.

Les rendements attendus varient entre 6 % et 10 % bruts par an, avec un horizon d’investissement relativement court, généralement 12 à 36 mois. Les actifs financés sont souvent des projets résidentiels ou commerciaux à forte demande locale, mais avec des risques liés aux retards ou à l’échec des promoteurs.

Si le crowdfunding immobilier démocratise l’investissement immobilier, il reste moins adapté aux investisseurs cherchant une diversification plus large qu’offre le PEI.

Étude de cas : comparaison de rendements entre private equity immobilier et crowdfunding immobilier

Pour mieux comprendre les différences entre le private equity immobilier (PEI) et le crowdfunding immobilier, examinons un exemple concret sur une même échelle de temps.

Cas pratique : investissement initial de 50 000 € sur 5 ans

Option 1 : Private Equity Immobilier – Fonds Value-Add

Stratégie et exemple d’opération
Participation à un fonds paneuropéen spécialisé en Value-Add, visant l’acquisition d’immeubles de bureaux en périphérie de grandes métropoles, sous-loués ou obsolètes. Exemple concret :

• Acquisition d’un immeuble de bureaux à Milan, partiellement vacant et énergétiquement dépassé, acheté avec une décote de 20 % par rapport au marché.
• Création de valeur : repositionnement via une rénovation complète (modernisation des espaces, mise aux normes ESG, reconfiguration en bureaux flexibles), suivi d’une re-commercialisation auprès de locataires plus solides, captant une réversion locative de +25 %.
• Sortie : cession après 4 ans à un investisseur Core, bénéficiant de la prime liée à la stabilisation locative et à la mise aux normes environnementales.

Rendement attendu

• Rendement brut annuel moyen : 12 %
• Imposition sur les revenus mobiliers : 30 %
• Résultat net après fiscalité :
  Après 5 ans, le capital atteint 87 208 €, soit un gain net de 37 208 €.

Profil risque/rendement

• Risque : modéré à élevé, lié à l’exécution des travaux, la capacité à capter des locataires et la conjoncture de marché.
• Horizon : 5 à 7 ans, avec une liquidité quasi nulle avant la sortie.
• Pilotage : gestion 100 % déléguée à l’équipe de gestion du fonds.

Option 2 : Crowdfunding Immobilier – Promotion Résidentielle

Stratégie et exemple d’opération
Investissement réparti sur 5 projets de promotion résidentielle en France (ticket de 10 000 € par projet).

Exemple concret :

• Projet : financement d’une opération de promotion de 22 logements en première couronne de Bordeaux.
• Modèle : l’investisseur prête aux côtés d’autres particuliers pour couvrir les fonds propres du promoteur.
• Sortie : remboursement du capital et des intérêts à la livraison et la vente des appartements, généralement entre 18 et 30 mois.

Rendement attendu

• Rendement brut annuel moyen : 8 %
• Imposition sur les intérêts perçus : 30 %
• Résultat net après fiscalité :
  Après 5 ans (en réinvestissant les remboursements), le capital atteint 73 856 €, soit un gain net de 23 856 €.

Profil risque/rendement

• Risque : élevé, lié à la dépendance au succès commercial (préventes), aux coûts de construction, aux autorisations administratives et à la solidité du promoteur.
• Horizon : 18 à 30 mois par projet, avec possibilité de réinvestir ou non.
• Pilotage : choix et suivi des projets par l’investisseur, qui doit diversifier et surveiller l’avancement.

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Le private equity immobilier offre des rendements supérieurs grâce à des stratégies d’optimisation avancées et une gestion experte des actifs. Le crowdfunding, en revanche, propose des cycles plus courts (12 à 36 mois), offrant une disponibilité des fonds plus rapide (sous réserve que l’opération se soit déroulée comme prévu).

Avec un ticket d’entrée dès 1 000 €, le crowdfunding est plus accessible, tandis que le private equity, réservé aux investisseurs qualifiés nécessite un minimum de 10 millions ou 100 000€ (ou 30 000 € sous conditions) via Openstone.

Côté risques, le crowdfunding est vulnérable aux retards ou faillites des promoteurs. Le private equity, bien qu’exigeant une immobilisation des fonds, réduit ces risques par une diversification, les décennies d’expérience des gérants de qualité institutionnelle et une gestion rigoureuse des fondamentaux.

Pour des rendements maximisés et une gestion optimisée, le private equity immobilier est une solution plus performante et moins risquée sur le long terme.

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Un choix à faire selon vos objectifs d’investissement

Constitution du portefeuille

Le private equity immobilier permet de structurer un portefeuille autour de différents actifs. Les investissements se concentrent sur des immeubles (résidentiels, logistiques…) ou des datas center situés dans des zones sélectionnées pour leur potentiel.

Avec des stratégies éprouvées comme le Value Add (création de valeur par restructuration) ou l’Opportuniste (revalorisation d’actifs en difficulté : actifs sous-performants, opérations complexes de redéveloppement…), cette approche vise une croissance stable et des rendements optimisés sur le long terme. C’est un choix privilégié pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine de manière stratégique tout en s’appuyant sur une gestion experte des actifs.

Le crowdfunding immobilier s’adresse à des investisseurs cherchant une diversification rapide avec un budget plus limité. Il cible principalement des projets ponctuels, tels que la construction de logements ou la rénovation de petites unités, offrant une approche accessible et ciblée.

Cette méthode convient pour tester l’investissement immobilier ou pour compléter un portefeuille existant avec des placements modestes. Mais elle ne permet pas d’accéder à une gestion proactive ni à des marchés internationaux diversifiés dans la majorité des cas.

Pour une stratégie patrimoniale durable et robuste, le private equity immobilier, comme proposé par Openstone, offre une structuration plus approfondie et une vision à long terme, adaptée aux objectifs des investisseurs exigeants.

Rendements et risques

Le private equity immobilier offre des rendements nets attractifs, compris entre 10 et 15 % par an. Ces performances s’appuient sur une gestion active des actifs : restructuration des actifs ou repositionnement stratégique. Les stratégies comme le Value Add ou l’Opportuniste permettent de maximiser la valeur des investissements sur un horizon de 8 à 10 ans. La diversification des fonds, à la fois typologique(logistique, résidentiel…) et géographique (zones prime européennes), réduit l’exposition à des risques localisés.

Le crowdfunding immobilier propose des rendements bruts plus modestes, oscillant entre 6 et 10 % par an, avec des cycles d’investissement plus courts, généralement de 12 à 36 mois. Mais cette approche présente des risques spécifiques : retards dans les projets, échecs des promoteurs, ou conditions de marché défavorables pouvant affecter les rendements.

Le private equity immobilier atténue ces risques par une gestion proactive et une sélection rigoureuse des actifs, mais nécessite une immobilisation des fonds sur le long terme. À l’inverse, le crowdfunding, malgré sa flexibilité, expose davantage les investisseurs aux aléas propres à chaque projet. Pour des rendements maximisés et une gestion des risques optimisée, le private equity immobilier reste la solution privilégiée pour les investisseurs avertis.

Accessibilité & tickets d’entrée

Le crowdfunding immobilier est reconnu pour sa facilité d’accès. Avec des tickets d’entrée dès 1 000 €, il offre la possibilité à de nombreux investisseurs d’investir dans l’immobilier même avec un capital limité. Cette accessibilité en fait une solution attractive pour les investisseurs débutants ou ceux souhaitant diversifier leurs placements sans engager de montants significatifs.

Les plateformes de crowdfunding donnent un accès rapide à des projets avec des estimations claires de rendements et des durées d’investissement. Mais ces projections restent incertaines et peuvent changer. La simplicité de sélection expose aussi les investisseurs à des risques spécifiques à chaque projet, souvent sous-estimés derrière la promesse de rendements attractifs.

En comparaison, le private equity immobilier s’adresse à des investisseurs qualifiés ou disposant d’un patrimoine conséquent. Les tickets d’entrée hors fonds accessibles dès 10 millions d’euros débutent à 30 000 € sous conditions, avec un seuil courant à 100 000 € pour les autres profils. Bien que moins accessible que le crowdfunding, cette barrière d’entrée garantit un accès à des opportunités exclusives et une gestion active d’experts, traditionnellement réservées aux institutionnels. Cette approche s’inscrit dans une stratégie patrimoniale structurée, avec des rendements ordinairement supérieurs au crowdfunding et une diversification internationale.

Là où le crowdfunding privilégie l’accessibilité au détriment de la diversification, le private equity - avec ses seuils plus élevés - offre des opportunités haut de gamme, une diversification accrue dans plusieurs dizaines d’opérations et des fondamentaux solides pour des investisseurs stratégiques.

Liquidités

Le crowdfunding immobilier n’est pas liquide pendant la durée de l’investissement comprise entre 12 et 36 mois.

C’est cependant une solution adaptée pour ceux souhaitant des placements à moyen terme ou capables de s’adapter à des besoins financiers immédiats. Mais en cas de retard dans la livraison des projets ou de difficultés du promoteur, les délais de remboursement peuvent s’allonger, impactant la disponibilité des fonds.

En comparaison, le private equity immobilier nécessite une immobilisation des capitaux sur un horizon plus long, souvent 8 à 10 ans, afin de maximiser la valeur des actifs. Cette durée, bien qu’exigeante, s’inscrit dans une stratégie patrimoniale à long terme et permet d’optimiser les rendements.

Fiscalité

Le crowdfunding immobilier est généralement soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), fixé à 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). Par exemple, un investissement de 10 000 € rapportant 8 % brut annuel générera 800 € de revenus par an. Après imposition, le rendement net sera de 560 € par an, soit un rendement net annuel de 5,6 %. Si l’investisseur opte pour le barème progressif, ses revenus seront ajoutés à son revenu imposable.

Pour le private equity immobilier, les rendements, souvent compris entre 10 % et 15 % brut annuel, sont également imposés comme des revenus mobiliers. Prenons un investissement de 50 000 € rapportant 12 % brut annuel, soit 6 000 € de revenus par an. Sous le PFU, l’investisseur conservera 4 200 € nets après impôts, soit un rendement net annuel de 8,4 %. Avec une TMI de 30 % et en choisissant le barème progressif, le rendement net serait de 3 600 € par an, soit 7,2 %.

Si le PFU favorise une fiscalité simple et prévisible, le barème progressif peut être plus pénalisant pour les investisseurs dans des tranches d’imposition élevées, réduisant davantage les rendements du crowdfunding ou du private equity. Dans le cas présent, grâce à des rendements bruts plus élevés, le private equity reste plus attractif même après fiscalité.

Quelle solution choisir pour investir dans l’immobilier ?

Voici un tableau comparatif des caractéristiques du private equity immobilier et du crowdfunding immobilier :

Le private equity immobilier, avec ses rendements plus élevés, sa diversification internationale et sa gestion experte, est la solution idéale pour des investisseurs cherchant une stratégie patrimoniale robuste et performante. Même si le crowdfunding immobilier est plus accessible et offre une liquidité plus rapide, il reste limité en termes de gestion et d’exposition aux risques spécifiques.

Pour des performances optimisées et une gestion rigoureuse, le private equity immobilier, accessible via Openstone, est le choix privilégié. Il combine une vision long terme, une expertise avancée et des fondamentaux solides.
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