OPCI et SCPI : Lequel choisir pour investir ?

Choisir entre OPCI ou SCPI dépend principalement de votre profil investisseur et de vos priorités : liquidité, rendement ou stabilité. Ces deux véhicules immobiliers ont leurs avantages, mais comportent aussi certaines contraintes en matière de frais, fiscalité et volatilité.

Face à ces contraintes, une alternative plus performante émerge avec le Private Equity Immobilier, qui offre des rendements supérieurs, une fiscalité optimisée et une gestion totalement déléguée. Les experts d’Openstone vous partagent leur avis afin de vous guider dans votre choix entre ces 3 solutions.

Les points clés à retenir : 

• OPCI ou SCPI : deux approches d'investissement distinctes, la SCPI offrant stabilité et rendement régulier, l'OPCI proposant une liquidité plus flexible au prix d'une volatilité accrue.
• Votre choix dépend de votre profil investisseur : privilégiez la SCPI pour une approche sécurisée à long terme ou l'OPCI pour un placement flexible malgré une volatilité accrue.
• Le Private Equity Immobilier, accessible via Openstone dès 30 000 € sous conditions ou 100 000 €, constitue une alternative idéale combinant performances optimisées, frais réduits et stratégies avancées.

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Comparatif 2025 : Points communs et différences entre un OPCI et une SCPI

Les SCPI et les OPCI sont deux formes d’investissement en pierre-papier, mais leur structure et leurs objectifs diffèrent. La SCPI repose uniquement sur l’immobilier physique, offrant des revenus réguliers mais une liquidité limitée. L’OPCI, quant à lui, intègre une part d’actifs financiers, ce qui le rend plus réactif aux marchés mais aussi plus volatil.

Le choix entre ces deux véhicules dépend du profil de l’investisseur et de ses objectifs : revenus stables sur le long terme pour une SCPI, ou placement plus dynamique avec une liquidité accrue pour un OPCI.

L’OPCI se distingue par sa meilleure liquidité grâce à la poche d'actifs financiers et de liquidités. La valeur liquidative calculée régulièrement (tous les 15 jours) facilite les sorties. Cela expose l’investisseur à une volatilité plus élevée. La SCPI reste plus stable, mais avec une fiscalité moins avantageuse et un accès au capital plus complexe.

L’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) : le mix actif immobilier et financier

L’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) est un véhicule d’investissement combinant immobilier physique et actifs financiers. Contrairement à une SCPI, qui repose uniquement sur la pierre, un OPCI est composé en moyenne de 60-65 % d’actifs immobiliers et de 30-35 % d’actifs financiers (actions, obligations, liquidités) et de 5 % de liquidités. Cette structure hybride permet une meilleure liquidité, car l’investisseur peut théoriquement récupérer ses fonds plus rapidement qu’avec une SCPI.

Si l’OPCI offre une diversification et une gestion dynamique, il présente néanmoins plus de volatilité en raison de sa part investie sur les marchés financiers. Ses performances sont donc moins prévisibles que celles d’une SCPI. De plus, les frais de gestion restent présents et la rentabilité, souvent inférieure à d’autres placements immobiliers. L’OPCI constitue une alternative intéressante, mais il ne rivalise ni avec le rendement du Private Equity Immobilier ni avec la stabilité d’un investissement immobilier bien structuré.

Qu’est-ce qu’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : l’investissement classique en immobilier indirect

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’investissement permettant d’acheter des parts d’un portefeuille immobilier géré par une société spécialisée. L’investisseur perçoit des revenus locatifs réguliers, proportionnels au nombre de parts détenues, sans avoir à gérer directement les biens.

Ce placement séduit par sa simplicité et la mutualisation des risques sur plusieurs actifs (bureaux, commerces, résidentiel). Il offre un rendement net moyen de 3 à 5 %, inférieur à l’investissement locatif, mais sans gestion contraignante.

Cependant, les frais d’entrée élevés (8-12 %), la fiscalité lourde et la liquidité limitée réduisent son attractivité.

Bien que les SCPI constituent une option fiable pour diversifier son patrimoine, elles n’offrent ni la flexibilité ni la rentabilité du Private Equity Immobilier, qui combine des rendements plus élevés et une fiscalité optimisée avec une gestion déléguée.

Quel est le meilleur choix à faire selon votre profil d’investisseur ?

Quel investissement est le plus avantageux ?

• SCPI : frais élevés à l'entrée (8-12 %), ticket d’entrée accessible mais rendement locatif régulier sur le long terme.
• OPCI : frais plus bas (2-4 %), accès flexible mais potentiel de rendement moins prévisible en raison des actifs financiers.

Exemple pratique : un investisseur cherchant une rente régulière et stable sur 15 ans privilégiera plutôt une SCPI, tandis qu’un investisseur recherchant une flexibilité accrue pour récupérer ses fonds rapidement préférera probablement l’OPCI. 

Sur le court terme, l’OPCI est financièrement plus abordable, mais à long terme, la SCPI offre une meilleure visibilité grâce à sa stabilité de revenus. Cependant, aucune des deux ne rivalise avec le Private Equity Immobilier, qui combine frais optimisés, accessibilité et rendement supérieur.

Quel investissement est le plus risqué ?

• SCPI : faible risque grâce à un portefeuille immobilier diversifié, mais liquidité limitée en cas de tension sur le marché.
• OPCI : risque intermédiaire à élevé, lié à sa part d'actifs financiers, entraînant une volatilité potentiellement élevée en cas de turbulences boursières.

Si votre tolérance au risque est faible, privilégiez une SCPI, plus stable mais moins liquide. Pour ceux acceptant une volatilité plus marquée contre une meilleure réactivité, l’OPCI pourrait être adapté. Toutefois, le Private Equity Immobilier reste une alternative plus équilibrée, combinant maîtrise des risques, gestion active par des experts et rendements attractifs sur le long terme.

Quel investissement est le plus rentable ?

• SCPI : Rentabilité régulière mais modérée (rendement annuel moyen entre 3 et 5 %), pénalisée par des frais d’entrée élevés.
• OPCI : Rentabilité fluctuante (2 à 6 % en moyenne) du fait de son exposition aux marchés financiers et de sa volatilité accrue.

En clair, la SCPI assure un rendement régulier mais limité, tandis que l’OPCI peut générer des performances variables selon les cycles économiques. Le Private Equity Immobilier se démarque clairement, avec un TRI net estimé entre 10 et 15 %, grâce à une stratégie active d’acquisition et d’optimisation d’actifs, tout en maîtrisant les risques via une gestion experte.

Quel investissement a la meilleure fiscalité ?

• SCPI : Revenus imposés à votre taux marginal d’imposition (jusqu’à 45 %) auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, générant une fiscalité lourde qui réduit sensiblement la rentabilité nette.
• OPCI : Fiscalité avantageuse lorsqu’intégrée à un contrat d’assurance-vie, avec un taux fixe à 30 % (flat tax) ou l'abattement après 8 ans, mais taxation similaire aux SCPI hors assurance-vie.

En synthèse, l'OPCI offre une fiscalité plus avantageuse via l’assurance-vie, alors que la SCPI reste pénalisée par une fiscalité immobilière classique. Pour optimiser davantage votre fiscalité, le Private Equity Immobilier se positionne comme la meilleure alternative, combinant flat tax à 30 % et rendements supérieurs.

Alors OPCI ou SCPI : que choisir ?

Le choix entre OPCI et SCPI dépend du profil de l’investisseur, de ses objectifs et de son horizon de placement.

Les SCPI conviennent aux investisseurs recherchant un revenu locatif régulier et stable, avec une approche long terme. Elles sont adaptées à ceux qui souhaitent un placement 100 % immobilier sans gestion directe, mais qui acceptent une faible liquidité et une fiscalité lourde. Elles s’adressent principalement aux épargnants à la recherche d’une rente complémentaire, comme les retraités.

Les OPCI, avec leur part d’actifs financiers (actions, obligations), sont plus liquides et permettent des arbitrages plus rapides. Ils sont mieux adaptés aux investisseurs recherchant une exposition diversifiée et une gestion plus flexible. Cependant, leur volatilité est plus élevée, et leurs performances sont soumises aux aléas des marchés financiers.

Verdict : si l’objectif est un rendement sécurisé à long terme, la SCPI est préférable. Si la liquidité et la diversification priment, l’OPCI peut être un meilleur choix. Toutefois, aucune des deux solutions ne rivalise avec la rentabilité du Private Equity Immobilier, qui offre un meilleur rendement net, une fiscalité optimisée et une gestion totalement déléguée.

L’alternative la plus avantageuse : choisir le Private Equity Immobilier

Ni les SCPI, ni les OPCI ne permettent d’obtenir un rendement optimisé sans contraintes de gestion et avec une fiscalité avantageuse. Le Private Equity Immobilier (PEI) se distingue en offrant des rendements supérieurs, une gestion 100 % déléguée et une fiscalité plus attractive.

Contrairement aux SCPI et OPCI, qui sont soumises aux cycles du marché immobilier et à des frais élevés, le PEI repose sur une gestion active par des experts qui sélectionnent et optimisent des actifs immobiliers à fort potentiel.

Accessible dès 30 000 € sous conditions ou 100 000 € chez Openstone, il permet d’investir dans des opportunités habituellement réservées aux institutionnels, avec un objectif de 10 à 15 % de taux de rendement interne net. Nous mettons à votre disposition des années d’expertise des meilleurs gérants mondiaux qui ont des opportunités off-market permettant d’obtenir ces rendements et une diversification accrue par typologie (datas centers, logistique, hôtels…) et pays.

Vous êtes un investisseur prudent cherchant une rente régulière ? La SCPI est faite pour vous.

Vous privilégiez une disponibilité rapide des fonds malgré une volatilité plus élevée ? L’OPCI conviendra davantage à votre stratégie d’investissement.

Notre recommandation Openstone : si votre objectif est d'optimiser vos rendements tout en limitant les contraintes de gestion et en profitant d’une fiscalité attractive, privilégiez le Private Equity Immobilier.