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Peut-on investir dans l’immobilier sans apport personnel ?
Voilà une question que se posent bon nombre d’investisseurs ayant des ressources financières limitées. Heureusement pour eux, il est tout à fait possible d’acheter un bien immobilier sans piocher dans son argent personnel. Le présent article explore les différentes solutions qui permettent de réaliser un investissement immobilier sans apport.
Le financement par emprunt
Le financement par emprunt implique de solliciter un prêt. Dans le cadre d’un investissement immobilier, il s’agit de recourir à un crédit immobilier sans apport, que l’on appelle aussi « prêt à 110 % ». Celui-ci prend en charge l’intégralité du prix du bien, y compris les frais liés à l’achat : frais de caution, frais de notaire, honoraires d’agence, frais annexes, etc.
D’une manière générale, les institutions financières sont plus enclines à accorder un crédit immobilier sans exiger un apport personnel. Pour cause, le risque d’impayé est moindre, notamment dans le cadre d’un investissement locatif. De plus, les loyers perçus couvrent suffisamment les mensualités de remboursement.
Souscrire un crédit représente donc une meilleure façon de financer un projet immobilier. En profitant de l’effet de levier du prêt à 110 %, le propriétaire peut acheter un bien sans payer cash pour ensuite le mettre en location. Ainsi, il peut investir ses fonds personnels dans d’autres placements en vue d’augmenter ses revenus. Par ailleurs, il profite d’une fiscalité optimisée, car les intérêts sont déductibles des loyers.
Les différents types de prêts
À savoir qu'il existe plusieurs types de prêts immobiliers, dont certains sont plus adaptés à un projet d’investissement que d’autres :
- Le prêt amortissable : le remboursement du capital se fait de manière progressive durant plusieurs échéances. Chaque mois, l’emprunteur s’acquitte d’un même montant défini à l’avance qui comprend une part du capital et les intérêts.
- Le prêt in fine : l’emprunteur ne paie que les intérêts pendant la durée du crédit. Ce n’est qu’à la dernière échéance qu’il rembourse le capital.
- Le prêt relais : ce type de crédit s’applique lorsque l’emprunteur souhaite à la fois vendre un bien immobilier et acheter un autre. Il permet de se payer une nouvelle résidence avant que l’ancienne trouve acquéreur.
- Le prêt hypothécaire : il est adossé à l’hypothèque d’un ou plusieurs biens détenus par l’investisseur. Ce type de crédit permet de disposer d’une capacité d’endettement élevée et de profiter d’une durée de remboursement plus longue. Du côté de la banque, il se révèle rassurant. En cas de défaillance de paiement, elle peut facilement récupérer la totalité de la somme octroyée en mettant en vente les biens hypothéqués.
- Le prêt privé : il s’agit de demander un crédit auprès d’un prêteur privé.
Conseils pour obtenir un financement par emprunt sans apport initial
Pour obtenir un prêt immobilier sans apport, il est nécessaire de constituer un dossier d’emprunt solide. Celui-ci doit faire part de la bonne santé financière du porteur de projet, de sa capacité à épargner et de son faible taux d’endettement. Ainsi, il est souhaitable d’avoir un emploi fixe et stable pour mettre les chances de son côté. L’établissement de crédit apprécie que l’emprunteur perçoive des revenus réguliers qui lui permettent de régler ses crédits en cours tout en disposant d’un reste à vivre suffisant.
Avoir une situation financière saine fait aussi bonne impression. Avant d’octroyer un crédit, la banque évalue la stabilité financière de l’emprunteur. Ainsi, une mauvaise gestion des comptes, l’existence de découverts risquent de ne pas jouer en sa faveur.
Puis, le prêteur s’intéresse également au choix du logement pour évaluer la rentabilité locative. Pour le rassurer, l’investisseur a intérêt à privilégier un immeuble situé dans une zone géographique attractive, avec des loyers élevés et de bonnes opportunités d’investissement. Il doit aussi tenir compte de la taille de l’habitation qui influe sur son coût d’entretien.
Enfin, bénéficier d’une aide de l’État telle que le dispositif Pinel constitue un levier supplémentaire pour obtenir un crédit immobilier sans apport. Celui-ci confère des avantages fiscaux indéniables qui impactent le calcul du rendement d’un investissement locatif. En effet, la loi Pinel accorde une réduction d’impôt de 21 % pendant 12 ans.
L’investissement en partenariat
S’allier à d’autres personnes représente une autre stratégie gagnante pour investir dans la pierre sans apport personnel. Dans ce cas, l’investisseur peut solliciter un prêt bancaire pour acheter des parts dans une société immobilière (SCI, SCPI, SARL de famille, SAS, SNC). D’ailleurs, il a plus de chance d’obtenir un financement en agissant dans une structure aussi sécurisante qu’individuellement. Il peut aussi devenir associé et toucher aux bénéfices en mettant à profit de la société ses services et ses compétences.
L’investissement en partenariat séduit en raison des atouts qu’il confère. D’abord, il donne accès à davantage de moyens pour concrétiser un projet de grande envergure. Par ricochet, l’investisseur peut s’attendre à des profits plus conséquents. Puis, nouer un partenariat permet de mutualiser les coûts immobiliers (prix d’achat, frais d’entretien, gardiennage et sécurité, assurances, impôts, etc.).
Les partenaires se partagent aussi les risques et les responsabilités dans ce type de relation. Mieux encore, ils se soutiennent les uns les autres dans le but d’évoluer. D’ailleurs, chaque partie peut compter sur ses partenaires en cas de difficulté.
Néanmoins, la réussite de l’investissement immobilier dépend du choix des partenaires. L’idéal est d’avoir affaire à des associés qui partagent les mêmes valeurs et la même vision que soi. Il est aussi conseillé de collaborer avec des personnes possédant des compétences et des personnalités complémentaires.
Ainsi, il convient de faire des recherches approfondies pour trouver le bon partenaire. Pour ce faire, l’investisseur peut participer à des évènements dédiés au réseautage, publier une annonce en ligne ou simplement demander à ses proches et son entourage.
Le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier représente une autre manière de financer un programme immobilier sans effectuer un apport. Depuis une plateforme en ligne, le porteur de projet sollicite le grand public à participer à l’achat, la construction ou à la rénovation d’un bien en lui prêtant les fonds. En contrepartie, il peut éventuellement leur promettre un bénéfice en plus du remboursement de leur capital et du versement des intérêts.
En faisant appel au financement participatif, l’opérateur évite les lourdeurs de la banque. Par ailleurs, il profite d’un puissant effet de levier pour démarrer le chantier rapidement. Une fois qu’il s’est acquitté des dettes avec les loyers perçus, il peut puiser dans ses fonds propres pour apporter une valeur complémentaire à l’immeuble.
Puis, le crowdfunding immobilier offre de belles perspectives de profit aux investisseurs. Il promet un taux de rendement plus élevé que les autres placements. Pourtant, ce type d’investissement est accessible à tous puisqu’il ne nécessite pas de débourser de sommes importantes. Puis, la durée de placement est à court terme. De manière générale, un investisseur peut récupérer ses fonds dans les 18 à 24 mois.
Que ce soit pour le porteur de projet ou l’investisseur, le choix de la plateforme de crowdfunding importe pour réussir un investissement. Les deux parties ont intérêt à s’assurer que cet intermédiaire soit placé sous le contrôle de l’autorité des marchés financiers.
Il convient aussi de se pencher sur l’ancienneté du site de financement participatif et de se renseigner sur le nombre de projets déjà financés et remboursés. Pour sa part, l’investisseur doit accorder une attention particulière sur le taux de rentabilité des projets et le taux de défauts des opérations immobilières.
La location avec option d’achat
La location avec option d’achat (LOA) est une stratégie efficace pour acquérir un immobilier sans verser d’un seul coup un apport initial. Assorti d’une promesse de vente, ce bail donne au locataire la possibilité de devenir propriétaire du bien à la fin du contrat.
Connu aussi sous le nom de « leasing immobilier », la LOA permet à un acquéreur qui ne peut pas s’acquitter du prix de vente dans l’immédiat de disposer du logement en tant que locataire et de l’acheter petit à petit. Durant la durée du bail, il verse des redevances mensuelles comprenant une part de loyer et une part d’épargne. Cette dernière partie lui est restituée en cas de non levée de l’option d’achat ou de résiliation du contrat.
La location immobilière avec option d’achat confère des avantages indéniables pour les investisseurs. Cette stratégie permet de saisir une belle opportunité d’investissement malgré le manque de ressources financières. Elle évite aussi les déceptions en donnant la possibilité à l’acquéreur d’apprécier le bien pendant la période locative avant de prendre une décision finale. Contracter un leasing lui permet également de s’assurer que le prix de vente reste le même malgré l’évolution du marché immobilier.
Bien évidemment, le locataire et le bailleur doivent conclure un contrat de location avec option d’achat. Il s’agit d’un acte authentique signé chez un officier public. Ce document indique un certain nombre d’informations, dont :
- les caractéristiques du lieu ;
- le prix de vente de l’habitation ;
- le montant des redevances ;
- la durée du bail ;
- les garanties de remboursement ;
- la date de début de la période de jouissance ;
- les conditions de résiliation anticipée du contrat ;
- les charges du locataire.
L’achat en viager
Le viager est une piste intéressante pour acheter un bien immobilier sans réaliser un apport initial. Il consiste à acheter un bien en versant périodiquement une rente au vendeur jusqu’à son décès. Le paiement s’effectue donc petit à petit jusqu’à la mort du cédant.
Ce type de transaction immobilière se révèle bénéfique tant pour l’acheteur (débirentier) que pour le vendeur (crédirentier). Pour sa part, l’investisseur devient propriétaire du lieu dès la conclusion de la vente. En revanche, sa jouissance du logement dépend s’il a opté pour un achat en viager occupé ou en viager libre.
Dans le premier cas, le vendeur maintient son droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès. En revanche, le choix d’un viager libre permet à l’acquéreur-investisseur de disposer immédiatement du bien. Il peut alors le revendre ou le mettre en location pour financer le montant de la rente viagère.
Quoi qu’il en soit, l’achat en viager offre des avantages de taille. En plus de permettre au propriétaire de se constituer un patrimoine progressivement, cette option représente une bonne alternative au crédit immobilier. L’acheteur économise alors sur les intérêts et les frais bancaires qui sont tout de même coûteux. Puis, il peut acquérir un bien à un prix attractif. En effet, l’investisseur profite d’une décote d’occupation dans le cas d’un viager occupé. Il peut aussi faire une bonne affaire si le crédirentier rend l’âme avant le terme de l’espérance de vie.
On le voit, l’investissement en viager offre de belles opportunités. Néanmoins, ce type de transaction risque aussi de devenir un gouffre financier si le vendeur vit plus longtemps ou que si le prix du bien est mal évalué. Pour éviter les pièges, il est judicieux de se faire accompagner par un expert en gestion de patrimoine.
Conclusion
Un investisseur a tout à gagner en explorant les alternatives sus-mentionnées. Car, au lieu de dépenser son épargne personnelle dès le montage du projet, il profite d’un fort effet de levier pour optimiser son placement. Toutefois, comme tout investissement, celui sans apport n’est pas sans risque. En cas d’échec du programme immobilier, l’investisseur peut se retrouver avec plus de dettes, voire perdre ses propres biens.
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