Comment investir en private equity immobilier via votre entreprise ?

Les entreprises disposant d’une trésorerie excédentaire ou cherchant à diversifier leurs placements devraient s’intéresser au Private Equity Immobilier. Ce mode d’investissement permet d’accéder à des actifs immobiliers européens de grande qualité, souvent réservés aux investisseurs institutionnels en bénéficiant de stratégies de gestion actives avec des rendements élevés.

Investir via une structure d’entreprise offre des leviers intéressants : optimisation fiscale, diversification hors bilan courant et valorisation du capital à long terme. Mais cette approche nécessite une bonne compréhension des véhicules adaptés et une analyse rigoureuse des impacts fiscaux et comptables pour l’entreprise. Nous détaillons les étapes essentielles et les options disponibles pour structurer efficacement un investissement en Private Equity Immobilier via votre entreprise.

Points clés à retenir :

• Le Private Equity Immobilier permet aux entreprises de valoriser et diversifier leur trésorerie excédentaire.
• Plusieurs véhicules d’investissement sont adaptés aux structures d’entreprise, chacun avec ses spécificités juridiques et fiscales.
• Une bonne anticipation des enjeux fiscaux et comptables est indispensable pour maximiser les avantages de ce type d’investissement.

Découvrez les solutions adaptées pour investir en Private Equity Immobilier avec votre entreprise.

Pourquoi votre entreprise devrait-elle investir en Private Equity Immobilier ?

Le Private Equity Immobilier permet aux entreprises de mieux utiliser leur trésorerie excédentaire. Plutôt que de laisser ces liquidités sur des comptes peu rémunérateurs, vous pouvez les investir dans des actifs immobiliers européens, sélectionnés et gérés par des experts. C’est un moyen efficace de diversifier vos placements hors de votre activité principale.

En intégrant une poche de Private Equity Immobilier dans votre stratégie financière, vous réduisez votre dépendance aux marchés financiers traditionnels. Ces fonds ciblent des opportunités décorrélées des fluctuations boursières, ce qui renforce la stabilité globale de vos investissements. Vous accédez aussi à des actifs auparavant réservés aux investisseurs institutionnels et grandes fortunes avec des stratégies de gestion active qui visent à créer de la valeur : acquisition d’immeubles décotés, renégociation de baux, optimisation des loyers.

C’est aussi un levier pour valoriser votre entreprise. En renforçant la structure de votre bilan avec des placements performants et diversifiés, vous améliorez votre solidité financière. Ces actifs peuvent aussi servir de garantie ou de levier lors de futures opérations de financement.

Le Private Equity Immobilier vous permet à la fois d’optimiser la gestion de votre trésorerie, de diversifier vos risques et de bénéficier de rendements compétitifs sur le long terme. C’est une solution adaptée aux entreprises qui veulent combiner performance financière et flexibilité.

Quelles entreprises peuvent investir en Private Equity Immobilier ?

Toutes les entreprises n’ont pas la possibilité d’investir en Private Equity Immobilier. Ce type de placement s’adresse principalement aux sociétés disposant d’une trésorerie excédentaire ou ayant une stratégie patrimoniale à long terme. Les holdings patrimoniales, les sociétés d’investissement, les family offices et certaines PME structurées peuvent accéder à ces opportunités. Ces structures ont généralement une vision de long terme compatible avec les horizons de placement du Private Equity Immobilier.

En revanche, les micro-entreprises et les entreprises individuelles (EI) ne sont pas adaptées à ce type d’investissement. Ces formes juridiques, souvent liées à une activité de prestation ou de commerce direct, n’ont pas la structure financière ni la capacité à immobiliser une partie de leur trésorerie sur plusieurs années.

La réglementation joue aussi un rôle clé. Certains véhicules d’investissement, comme les FPCI (Fonds Professionnels de Capital Investissement), sont réservés à des investisseurs considérés comme avertis, qu’il s’agisse d’entreprises ou de personnes physiques. Les sociétés souhaitant investir doivent donc répondre à des critères spécifiques, notamment en termes de capacité financière et d’expérience en matière de gestion d’actifs.

Les entreprises peuvent ainsi profiter d’une diversification patrimoniale, d’un accès à des opportunités réservées et d’une optimisation fiscale à condition de respecter ce cadre réglementaire.

Quelles sont vos options pour investir en Private Equity Immobilier via une structure ?

Les entreprises qui souhaitent accéder au Private Equity Immobilier disposent de plusieurs options en fonction de leur organisation interne et de leur stratégie financière. Deux approches se distinguent : investir directement via la société d’exploitation ou passer par une holding dédiée.

Certaines entreprises, notamment les PME rentables, disposent de liquidités dormantes sur leurs comptes. Plutôt que de les laisser sur des supports faiblement rémunérés, elles peuvent les investir dans des fonds de Private Equity Immobilier. Cette solution est simple à mettre en place, mais l’investissement reste intégré au bilan de la société, ce qui peut complexifier sa valorisation.

Certaines entreprises préfèrent structurer leur patrimoine professionnel à travers une holding. Cette société mère peut détenir des participations dans la société d’exploitation, mais aussi investir dans des fonds de Private Equity Immobilier. Ce montage offre plusieurs avantages : une meilleure séparation entre activité opérationnelle et investissements, une gestion optimisée de la fiscalité des dividendes et une plus grande souplesse pour céder ou transmettre les actifs.

Une fois la structure définie, le choix du véhicule d’investissement est tout aussi stratégique. Dans le Private Equity classique, les entreprises peuvent investir via des FPCI (Fonds Professionnels de Capital Investissement) ou des Club Deals, où plusieurs investisseurs se regroupent pour accéder à des opportunités ciblées.

En Private Equity Immobilier, des solutions spécifiques existent. Les fonds immobiliers partenaires d’Openstone permettent d’investir dans des actifs européens rigoureusement sélectionnés, avec une gestion active pour optimiser la performance. Ces fonds combinent diversification sectorielle, accès à des opérations off-market et suivi digitalisé, adapté aux entreprises qui recherchent performance et transparence.

‍

Guide pas à pas pour investir avec votre entreprise

1. Définir vos objectifs : quel montant souhaitez-vous investir ? Sur quelle durée ? Avec quel niveau de risque et de liquidité ?
2. Choisir la bonne structure : investissement direct via votre société ou via une holding patrimoniale dédiée.
3. Sélectionner le véhicule adapté : FPCI, Club Deal, ou fonds spécialisés en Private Equity Immobilier.
4. Analyser les impacts fiscaux et comptables : anticiper la fiscalité des revenus, la valorisation des parts et les obligations comptables.
5. Suivre la performance : mettre en place un suivi régulier de la valorisation et des rendements.

Les experts d’Openstone vous accompagnent à chaque étape pour vous donner accès à des fonds immobiliers européens habituellement réservés aux institutionnels dès 10 000 000€. Contactez-nous pour découvrir les opportunités adaptées à votre entreprise.

1) Définir vos objectifs d’investissement

Avant d’investir en Private Equity Immobilier via votre entreprise, la première étape consiste à clarifier vos objectifs. Souhaitez-vous diversifier votre trésorerie excédentaire, sécuriser des rendements attractifs ou préparer une transmission patrimoniale ? Ces motivations influencent directement la stratégie à adopter.

L’horizon d’investissement est tout aussi déterminant. Le Private Equity Immobilier s’inscrit dans une logique de long terme, avec une durée de placement comprise entre 8 et 10 ans. Ce délai correspond au temps nécessaire pour acquérir, valoriser puis céder les actifs immobiliers détenus par les fonds. Il est donc important d’être à l’aise avec une certaine illiquidité, car les retraits anticipés sont limités (dès la 4ème année dans le cas d’Openstone).

En définissant précisément vos objectifs, vous pourrez choisir la structure juridique et les véhicules d’investissement les mieux adaptés à la situation de votre entreprise et à vos attentes en matière de rendement, risque et flexibilité.

2) Choisir le bon véhicule d’investissement

Le choix du véhicule d’investissement détermine en grande partie la flexibilité, la fiscalité et le potentiel de rendement de votre investissement en Private Equity Immobilier via votre entreprise.

Les FPCI (Fonds Professionnels de Capital Investissement) s’adressent aux investisseurs avertis, avec une gestion active sur des portefeuilles diversifiés d’actifs immobiliers. Ils offrent des rendements élevés, mais avec une liquidité limitée.

Les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) combinent une poche immobilière et une poche financière pour plus de flexibilité, mais leurs performances sont souvent inférieures à celles des fonds purement opportunistes.

Les Club Deals permettent à plusieurs investisseurs de se regrouper pour accéder à des opérations spécifiques, souvent en off-market. Ce format offre une grande transparence sur les actifs détenus.

Les Feeders sont des fonds passerelles qui permettent à votre entreprise d’accéder à des fonds institutionnels via un véhicule adapté.

Enfin, des solutions comme Openstone Prime permettent de combiner diversification, accès privilégié et suivi digitalisé, avec une liquidité optimisée dès la 4ᵉ année, une rareté sur le marché.

3) Prendre en compte les implications fiscales et comptables

Investir en Private Equity Immobilier via une entreprise suppose d’anticiper les impacts fiscaux et comptables pour éviter toute mauvaise surprise. Les revenus générés par les fonds, qu’il s’agisse de loyers ou de plus-values, sont généralement qualifiés de revenus financiers. Ils sont donc intégrés dans le résultat comptable et soumis à l’impôt sur les sociétés.

Sur le plan comptable, les parts de fonds apparaissent à l’actif de votre bilan. Leur valorisation doit être mise à jour régulièrement, en fonction des rapports de gestion des fonds. Cette mise à jour peut impacter vos capitaux propres et donc la perception de vos partenaires financiers (banques, investisseurs).

L’intégration fiscale d’un investissement via une holding patrimoniale peut aussi optimiser la fiscalité des flux entre la société d’exploitation et la holding, notamment via le régime mère-fille ou l’intégration fiscale.

Pour tirer le meilleur parti de ces investissements, il est indispensable de vous appuyer sur un expert-comptable ou un conseiller spécialisé, capable de vous guider sur les meilleures options fiscales et comptables.

4) Effectuer les démarches administratives

Investir en Private Equity Immobilier via votre entreprise implique de respecter un cadre réglementaire strict. Chaque véhicule d’investissement, qu’il s’agisse d’un FPCI, d’un Club Deal ou d’un fonds de fonds, impose la constitution d’un dossier complet pour vérifier l’éligibilité de votre entreprise.

Vous devrez fournir plusieurs documents légaux :

• Statuts de la société
• Extrait Kbis récent
• Pièce d’identité du dirigeant ou des mandataires
• Justificatif d’origine des fonds (dans certains cas)

Ces documents permettent au gérant du fonds de s’assurer que votre entreprise répond aux critères d’accès :

• Capacité financière adaptée à l’horizon d’investissement
• Expérience ou accompagnement par un Conseiller en Gestion de Patrimoine
• Respect des réglementations anti-blanchiment (LCB-FT)

Certains fonds réservent leur accès aux investisseurs professionnels ou assimilés, avec un seuil minimal d’investissement. Anticiper ces aspects vous permet de sécuriser votre entrée dans les fonds adaptés et de fluidifier la procédure de souscription.

5) Suivi et gestion de l’investissement

Une fois l’investissement réalisé, le suivi régulier de la performance et des décisions stratégiques du fonds est indispensable. Chaque fonds de Private Equity Immobilier publie des rapports périodiques qui détaillent la valorisation des actifs, les revenus locatifs perçus et les opérations en cours (acquisitions, cessions, renégociations de baux). Ces informations vous permettent d’ajuster votre stratégie patrimoniale globale si besoin est.

Les distributions de revenus, qu’elles proviennent des loyers ou des cessions d’actifs, sont généralement reversées à votre entreprise sous forme de dividendes ou de remboursements de capital. Il est essentiel de les intégrer correctement dans votre comptabilité, en distinguant les revenus financiers des éventuelles plus-values.

La stratégie de sortie doit aussi être anticipée. Selon le fonds et sa structure, vous pouvez soit céder vos parts après une période de détention minimale, soit attendre la liquidation complète du portefeuille.

Avantages et risques pour votre entreprise

Investir en Private Equity Immobilier via votre entreprise offre plusieurs avantages stratégiques. Ce type de placement permet de diversifier vos excédents de trésorerie, en les allouant à des actifs immobiliers tangibles, souvent situés dans des zones prime en Europe. Ces investissements, sélectionnés et gérés par des gérants spécialisés, visent une rentabilité attractive, avec des rendements locatifs réguliers et des plus-values potentielles à la revente.

Pour votre entreprise, cet investissement améliore aussi la solidité patrimoniale. En détenant des parts de fonds immobiliers, vous constituez une réserve de valeur, qui peut être mobilisée pour sécuriser certains financements ou renforcer votre structure de bilan. C’est une démarche particulièrement pertinente pour les entreprises patrimoniales, les holdings familiales ou les sociétés en phase de consolidation.

Ce type d’investissement comporte aussi des risques. La liquidité est plus faible que sur des placements classiques, avec une période de blocage pouvant aller de 4 à 10 ans selon le véhicule choisi. La valorisation des actifs peut également fluctuer en fonction du marché immobilier, même si la diversification géographique et sectorielle limite ces variations. Malgré ces contraintes, le Private Equity Immobilier reste une option plus résiliente que d’autres classes d’actifs alternatifs, grâce à la valeur intrinsèque des biens immobiliers.

Les experts d’Openstone vous accompagnent pour sélectionner les meilleures opportunités, en fonction de votre profil et de vos objectifs stratégiques. Contactez-nous pour structurer un investissement adapté à votre entreprise et accéder à des fonds habituellement réservés aux investisseurs institutionnels.

Découvrez les solutions d’investissement en Private Equity Immobilier avec Openstone dès aujourd’hui en nous contactant.

‍