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Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier, deux grandes approches s’offrent aux investisseurs : l’acquisition de biens en direct ou la participation à des fonds de private equity immobilier. Chacune présente des avantages spécifiques, des niveaux de risque distincts et répond à des objectifs patrimoniaux variés.
L’investissement en direct séduit par son caractère tangible et son contrôle total, mais il impose aussi une gestion active et une exposition concentrée sur un nombre limité de biens. À l’inverse, les fonds de private equity immobilier, accessibles dès 100 000€ ou 30 000 € (sous conditions), offrent une diversification immédiate, une gestion pilotée par des experts et l’accès à des opportunités off-market souvent inaccessibles aux investisseurs particuliers.
Dans ce comparatif, nous vous aiderons à mieux comprendre ces deux approches et à vous orienter au mieux.
Les points clés à retenir
- L’immobilier en direct offre un contrôle total mais une diversification limitée.
- Les fonds de private equity immobilier allient diversification et accès à des opportunités institutionnelles.
- Le choix dépend des objectifs patrimoniaux, du niveau de risque accepté et de la capacité à déléguer la gestion.
Contactez les experts Openstone pour affiner votre stratégie d’allocation immobilière en Private Equity Immobilier selon les besoins de vos clients.
Tableau comparatif : investissement en direct vs private equity immobilier
Dans ce tableau nous synthétisons pour vous les critères essentiels à prendre en compte, en tenant compte à la fois des attentes de rendement, de la gestion des risques et des contraintes de gestion.
Ce comparatif montre clairement que l’immobilier en direct offre un contrôle total, mais au prix d’une concentration des risques et d’une implication forte. À l’inverse, le private equity immobilier, disponible via Openstone, vous donne accès à une gestion professionnelle, à une diversification optimisée et à des stratégies de valorisation avancées.
Qu’est-ce que le private equity immobilier ?
Le private equity immobilier consiste à investir dans des biens immobiliers via des fonds spécialisés. Ces fonds sont gérés par des gérants professionnels qui sélectionnent, achètent et optimisent des actifs pour en maximiser la valeur.
Les fonds accèdent souvent à des opportunités off-market, invisibles pour les particuliers. Ils utilisent des stratégies actives comme la renégociation de baux, des travaux de valorisation ou des changements de locataires.
Cette approche offre une diversification immédiate sur plusieurs biens, secteurs et pays, tout en déléguant totalement la gestion.
Qu’entend-on par l’investissement "en direct" ?
L’investissement immobilier en direct consiste à acheter un bien en nom propre ou via une société patrimoniale (SCI, SARL de famille). L’investisseur choisit le type de bien (résidentiel, commercial, locatif), sa localisation et son mode de financement.
Ce mode d’investissement offre un contrôle total sur l’actif : choix du locataire, décisions de travaux, revente. Il permet aussi de personnaliser la stratégie, entre recherche de rendement locatif ou pari sur la valorisation à long terme.
D’un autre côté, l’investisseur reste seul face aux risques : vacance locative, impayés, évolution défavorable du marché local... La diversification reste souvent limitée, surtout pour des patrimoines modestes.
Cet investissement demande aussi du temps : recherche, suivi administratif, gestion des travaux ou des litiges. Il convient donc mieux aux investisseurs prêts à s’impliquer dans la gestion active de leur patrimoine immobilier.
Lequel des deux placements offre le plus de rendements ?
L’investissement en direct offre un rendement locatif brut habituellement compris entre 3 % et 5 %, selon la localisation, le type de bien et la qualité de la gestion locative. Certains investisseurs optimisent ce rendement via des travaux ou des stratégies de location de courte durée ou des colocations. Cette performance reste fortement liée au marché local et à la capacité de l’investisseur à bien acheter, bien gérer et bien revendre.
Le private equity immobilier affiche des rendements historiquement supérieurs, avec des objectifs de 10-15 % de TRI nets annuels. Les fonds les plus performants atteignent même des TRI nets supérieurs à 20 % en combinant revenus locatifs et revalorisation des actifs. Cette surperformance repose sur la sélection d’opportunités off-market, une gestion active et l’accès à des biens de grande qualité difficilement inaccessibles en direct.
Le choix entre les deux dépend donc du profil de l’investisseur. Ceux recherchant un contrôle total acceptent souvent une rentabilité variable selon la stratégie envisagée. Ceux prêts à déléguer la gestion et à diversifier leur capital sur plusieurs actifs peuvent viser une performance plus élevée via les fonds de private equity immobilier.
Lequel des deux placements implique le plus grand risque ?
L’investissement immobilier en direct expose à un risque de concentration élevé. En achetant un ou deux biens, l’investisseur dépend fortement de leur évolution propre : vacance locative, impayés, travaux imprévus ou dévalorisation du marché local. Le risque repose essentiellement sur la qualité du bien, sa localisation et la capacité de gestion de l’investisseur lui-même. En cas de mauvaise conjoncture ou de difficulté locative prolongée, la rentabilité peut chuter, voire devenir négative.
Le private equity immobilier, en revanche, repose sur une diversification immédiate. Les fonds investissent dans plusieurs actifs, souvent dans différents pays et typologies d’actifs (logistique, résidentiel, datas center). Cette mutualisation des risques limite l’impact d’un actif en difficulté. La gestion est assurée par des gérants spécialisés, capables d’anticiper et de réagir face aux aléas de marché, ce qui constitue un atout supplémentaire.
Les fonds de private equity immobilier sont exposés à des risques de marché globaux (cycle immobilier, hausse des taux, crise de liquidité). Le niveau de risque réel dépend donc de la stratégie du fonds (Core Plus, Value Add, Opportuniste…), du niveau de levier utilisé et de l’horizon d’investissement retenu.
Là où l’investissement en direct concentre les risques sur peu d’actifs, les fonds de private equity immobilier diversifient mais restent sensibles aux cycles économiques globaux.
Un choix qui dépend de votre stratégie d’investissement
Souhaitez-vous concentrer votre capital sur quelques biens que vous pilotez vous-même ? Préférez-vous déléguer la gestion à des gérants experts, avec une diversification immédiate sur plusieurs secteurs et pays ? Votre choix dépend avant tout de votre stratégie patrimoniale.
Les fonds de private equity immobilier appliquent différentes stratégies :
- Core et Core Plus pour des actifs de qualité générant des revenus stables
- Value Add pour créer de la valeur à travers des travaux ou des changements locatifs, ou encore des stratégies
- Opportunistes visant une revalorisation plus forte, mais avec plus de risque.
Votre appétence au risque, votre temps disponible et vos objectifs de performance guideront votre décision.
Choisir selon vos objectifs
Le choix entre investir en direct ou passer par un fonds de private equity immobilier dépend surtout de ce que vous recherchez.
Si vous aimez garder la main sur vos investissements, suivre les travaux, choisir vos locataires et décider du bon moment pour vendre, l’achat en direct peut vous correspondre. Il faut avoir du temps, dans l’idéal un minimum d’expérience et accepter de gérer les imprévus qui vont avec.
Si vous préférez diversifier votre argent sur plusieurs biens, dans plusieurs pays, sans vous occuper de la gestion au quotidien, les fonds de private equity immobilier sont souvent plus adaptés. Vous confiez votre capital à des professionnels, qui vont chercher la meilleure performance possible tout en répartissant les risques.
Vos objectifs, que ce soit la recherche de rendement, la simplicité ou la sécurité, guideront naturellement votre choix.
Choisir selon vos moyens
Le capital de départ conditionne fortement la stratégie immobilière envisageable. En investissement direct, un ticket de 100 000 € suffit rarement pour acheter un bien de qualité dans une zone dynamique. Ce budget ouvre surtout la porte à des studios ou petites surfaces, parfois dans des secteurs secondaires, avec un risque locatif plus marqué. Il faut aussi financer les frais d’acquisition, prévoir une cagnotte pour les travaux et supporter une fiscalité lourde sur les loyers.
Avec un capital autour de 300 000 à 500 000 €, il devient possible de diversifier sur 2 à 3 biens, voire d’explorer plusieurs types d’actifs (résidentiel, commercial). Cette diversification réduit le risque mais multiplie les contraintes de gestion : suivi locatif, comptabilité, travaux, fiscalité propre à chaque bien.
À l’inverse, les fonds de private equity immobilier sont accessibles dès 100 000€ ou 30 000 € sous conditions, avec une diversification immédiate sur plusieurs actifs, pays et secteurs. Même avec un ticket d’1 million d’euros, la charge de gestion ne change pas, puisque tout est piloté par des gérants professionnels. Ce format permet d’investir des montants significatifs sans complexifier la gestion et en profitant de l’expertise de professionnels pour capter les meilleures opportunités du marché.
Choisir selon les risques
Le niveau de risque accepté par un investisseur oriente directement le choix entre investissement en direct et private equity immobilier.
En direct, vous êtes exposé à des risques concentrés : une vacance locative prolongée, un litige avec un locataire ou une baisse de la valeur de votre bien pèse lourdement sur la rentabilité globale. Avec un ou deux biens, le portefeuille reste vulnérable, surtout si le marché local se retourne. Le risque de liquidité existe aussi : vendre un bien rapidement et sans décote reste incertain selon la conjoncture.
Les fonds de private equity immobilier reposent sur une diversification forte. Les risques sont répartis sur plusieurs actifs, plusieurs pays et plusieurs locataires. Les gérants professionnels pilotent la gestion et ajustent la stratégie en temps réel pour protéger la performance globale.
Ce mode d’investissement que nous proposons via Openstone Prime offre donc une meilleure sécurité structurelle. Il convient particulièrement aux investisseurs cherchant un équilibre entre rendement et maîtrise du risque, tout en s’appuyant sur des stratégies éprouvées.
Choisir selon la qualité des investissements
La qualité des biens détenus est déterminante dans la performance finale d’un portefeuille immobilier. En investissement direct, c’est à l’investisseur de sélectionner chaque bien. Il doit évaluer la localisation, l’attractivité locative, le potentiel de valorisation et anticiper les risques spécifiques (vacance, travaux lourds, évolution du marché local). La réussite dépend donc en grande partie de son expertise personnelle et de sa capacité à identifier les bonnes opportunités. C’est un exercice complexe même pour des investisseurs expérimentés.
Les fonds de private equity immobilier s’appuient sur des gérants professionnels qui ont accès aux plus grands fonds institutionnels, habituellement réservés aux banques privées, grands family offices ou assureurs. Ces acteurs sélectionnent des actifs prime, souvent via des opérations off-market, inaccessibles aux particuliers. Chaque bien est intégré dans une stratégie globale qui prend en compte le cycle immobilier, les tendances économiques et les opportunités de création de valeur à long terme.
Le choix final dépend de la confiance de l’investisseur dans sa propre capacité de sélection ou de sa volonté de s’appuyer sur l’expertise de gérants reconnus.
Alors, private equity immobilier ou investissement en direct ?
Le private equity immobilier et l’investissement en direct répondent à des approches patrimoniales différentes. L’investissement en direct séduit ceux qui souhaitent garder la main sur leurs biens, mais cette autonomie a un prix : risque de concentration, temps de gestion élevé et diversification limitée. Cette différence est surtout marquée pour les patrimoines inférieurs à plusieurs millions d’euros.
Les fonds de private equity immobilier offrent une diversification immédiate, une gestion professionnelle et un accès à des actifs de haute qualité qui sont majoritairement hors de portée des investisseurs individuels. Ils permettent de répartir les risques et cibler des rendements optimisés avec des stratégies combinant revenus locatifs et création de valeur.
Pour les Conseillers en Gestion de Patrimoine, banques privées ou family offices, les fonds proposés par Openstone représentent une solution clé en main pour offrir à leurs clients une exposition optimisée à l’immobilier européen. Le tout avec un suivi simple et une performance encadrée par des gérants experts au track record éprouvé.
Contactez-nous dès à présent afin que nous puissions vous présenter ces solutions.
