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Le Private Equity Immobilier permet d’investir autrement dans l’immobilier, avec une fiscalité souvent plus avantageuse que l’investissement en direct. Mais comment est-ce que cela fonctionne concrètement ?
Dans cet article, nous détaillerons les types de revenus que vous pouvez percevoir, leur imposition et les stratégies pour optimiser votre fiscalité.
Que vous soyez particulier ou professionnel, nous vous donnons les clés pour maximiser vos rendements tout en limitant votre charge fiscale.
Points clés à retenir :
- Structure des revenus : dividendes, plus-values et revenus locatifs avec des fiscalités adaptées.
- Avantages fiscaux : imposition simplifiée des revenus mobiliers et abattements progressifs sur les plus-values.
- Procédures déclaratives : un cadre clair et adapté pour gérer vos obligations fiscales efficacement.
Contactez les experts d’Openstone pour découvrir comment intégrer ces stratégies de Private Equity Immobilier dans votre gestion patrimoniale.
Comprendre la fiscalité du Private Equity Immobilier en %%currentyear%%
Le Private Equity Immobilier (PEI) est une stratégie d’investissement qui permet d’acquérir des actifs immobiliers via des fonds non cotés en bourse.
Contrairement à l’immobilier traditionnel, où l’investisseur achète et gère directement un bien, le PEI (Private Equity Immobilier) repose sur une gestion déléguée par des gérants spécialisés et au track record avéré.
Ces professionnels sélectionnent des actifs, en optimisent la valeur (rénovation, renégociation de baux, repositionnement sur le marché…) et peuvent ensuite les revendre ou les conserver.
Fiscalement, le PEI offre des avantages clairs. Les revenus générés par ce type d’investissement sont considérés comme revenus mobiliers, soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % ou alors le contribuable peut choisir de soumettre l'ensemble de ses revenus mobiliers, gains nets, profits et plus-values à une imposition au barème progressif. Ce traitement fiscal est bien plus avantageux que la fiscalité plus importante des revenus fonciers issus de l’immobilier classique.
Cette combinaison de fiscalité optimisée et de gestion active fait du PEI une solution performante pour les investisseurs recherchant des rendements élevés et une diversification efficace de leur patrimoine.
Quels types de revenus espérés via ce véhicule d’investissement ?
Le Private Equity Immobilier (PEI) génère plusieurs types de revenus : dividendes, plus-values de cession et revenus locatifs. Chacune de ces sources de revenus bénéficie d’un traitement fiscal spécifique.
Les dividendes proviennent des profits réalisés par les fonds issus des loyers ou des reventes d’actifs optimisés. Ces dividendes sont considérés comme des revenus mobiliers et soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, qui inclut 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Exemple : si un investisseur perçoit 15 000 € de dividendes, il sera imposé à hauteur de 4 500 € (30 %), avec un revenu net de 10 500 €.
Les plus-values réalisées lors de la revente des parts des fonds sont également soumises au PFU de 30 %.
Exemple : un investisseur réalisant une plus-value de 50 000 € devra s’acquitter de 15 000 € de fiscalité (30 %), sans réduction possible liée à la durée de détention.
Les avantages fiscaux du Private Equity Immobilier
Le Private Equity Immobilier (PEI) se distingue par une fiscalité pensée pour maximiser les rendements.
Les dividendes et plus-values du PEI sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %. Contrairement aux revenus fonciers classiques taxés au barème progressif, ce taux fixe est plus avantageux, surtout pour les investisseurs dans les tranches d’imposition élevées.
Certains fonds diversifiés permettent d’exclure une partie des investissements de l’assiette taxable de l’IFI. Une aubaine pour réduire l’impact fiscal sur un patrimoine significatif.
Comparé aux SCPI ou à l’immobilier direct, le PEI affiche une structure de frais optimisée. Les frais sont réduits, ce qui se traduit directement par de meilleurs rendements pour l’investisseur.
Les fonds spécifiques permettent parfois de déduire les frais de gestion ou d’exploitation des revenus imposables. Cela allège la facture fiscale tout en boostant le rendement net.
Avec un traitement fiscal optimisé et un impact réduit sur l’IFI, le PEI reste l’un des outils les plus efficaces pour concilier rentabilité et fiscalité maîtrisée.
Il est aussi possible d’investir dans des FCPI fiscaux afin de pouvoir (sous conditions) être exonéré d’imposition sur les plus-values comme nous l’aborderons plus loin dans l’article.
La fiscalité applicable aux particuliers
Pour les particuliers, le Private Equity Immobilier (PEI) offre une fiscalité relativement simple et souvent avantageuse.
Les dividendes et plus-values perçus via le PEI sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, répartis entre 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Ce taux fixe remplace le barème progressif de l’impôt sur le revenu, fréquemment plus élevé pour les tranches marginales supérieures. Les investisseurs peuvent toutefois opter pour le barème progressif s’il est plus favorable à leur situation.
L’investissement via certains fonds PEI diversifiés peut permettre une exclusion partielle ou totale de l’assiette taxable à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), selon la composition des actifs sous-jacents. Cette flexibilité est d’autant plus attractive si vous disposez d’un patrimoine significatif.
Pour obtenir des informations complémentaires, nous vous recommandons de consulter directement les articles du code général des impôts et en particulier :
- Article 150-0 A du CGI : encadre les plus-values mobilières.
- Article 885 G du CGI : précise l’assiette taxable à l’IFI.
Le PEI offre aux particuliers une fiscalité plus favorable que l’immobilier direct, avec des opportunités d’optimisation sur l’IFI et les revenus mobiliers.
La fiscalité applicable aux personnes morales
Pour les personnes morales, le Private Equity Immobilier (PEI) présente une fiscalité structurée et des opportunités d’optimisation intéressantes.
Les revenus générés par les investissements (dividendes, plus-values…) sont intégrés dans le résultat fiscal de l’entreprise et soumis à l’impôt sur les sociétés (IS). Le taux de l’IS est de 25 % en 2025 et s’applique sur le bénéfice net. Les charges liées à l’investissement, comme les frais de gestion ou les intérêts d’emprunt sont déductibles. Cela permet de réduire la base imposable.
Pour les plus-values, le régime fiscal applicable dépend de la structure de l’investissement. Les entreprises peuvent recourir à des montages spécifiques, comme l’apport-cession (article 210-0 A du CGI), pour différer ou optimiser l’imposition.
En ce qui concerne l’IFI, les parts de fonds PEI diversifiés peuvent être exclues de l’assiette taxable sous certaines conditions.
Les entreprises doivent s’assurer de déclarer les revenus et plus-values dans le cadre de leur résultat fiscal annuel, conformément aux délais légaux.
- Article 38 du CGI : encadre l’imposition des revenus des sociétés.
- Article 210-0 A du CGI : régit les montages d’apport-cession pour différer l’imposition.
Avec une fiscalité optimisée et des options de gestion flexibles, le PEI reste une solution efficace pour les entreprises cherchant à diversifier leur patrimoine et maximiser le rendement de leurs liquidités.
Exonération et fiscalité avantageuse : les FPCI fiscaux
Le FPCI fiscal est une catégorie spécifique de Fonds Professionnel de Capital Investissement, conçue pour permettre aux investisseurs de bénéficier sous conditions d’une exonération totale d’impôt sur les plus-values. Ce placement combine accès au private equity et fiscalité optimisée, à condition de respecter certaines règles strictes.
Pour être qualifié de fiscal, un FPCI doit investir au moins 50 % de son actif dans des titres de sociétés non cotées. Ces sociétés doivent avoir leur siège dans l’Union européenne ou dans un pays de l’Espace Économique Européen (EEE) et signer une convention fiscale avec la France. Ce quota peut inclure jusqu’à 20 % de titres de sociétés cotées dont la capitalisation boursière reste inférieure à 150 millions d’euros, ou des titres de créances de sociétés non cotées.
L’accès à ces fonds est réservé aux investisseurs professionnels ou assimilés professionnels, capables d’investir au moins 100 000 euros. Les parts doivent être conservées pendant au moins 5 ans pour bénéficier de l’exonération d’impôt sur le revenu sur les plus-values. En revanche, les prélèvements sociaux de 17,2 % restent dus. Si l’investissement est réalisé par une personne morale, les plus-values sont soumises à l’impôt sur les sociétés, avec un taux réduit de 15 %.
Les dividendes perçus par le fonds ne sont pas distribués aux investisseurs pendant la durée de vie du FPCI. Ils sont automatiquement réinvestis pour maximiser la performance finale. Ce mode de capitalisation est indispensable pour conserver l’avantage fiscal. De plus, aucune personne physique ou groupe familial (conjoint, enfants, parents) ne peut détenir plus de 10 % du fonds ou 25 % d’une société en portefeuille, sous peine de perdre l’exonération.
Les FPCI fiscaux offrent une grande liberté d’allocation sectorielle. Ils peuvent investir dans l’immobilier, la santé, la tech, les infrastructures ou encore l’agroalimentaire, sans restriction réglementaire particulière. Cette flexibilité, combinée à une mutualisation des risques via la diversification des participations, renforce leur attractivité pour les investisseurs en quête de rendements élevés et de diversification patrimoniale.
L’accès à un FPCI fiscal se fait uniquement via un conseiller professionnel. Ces fonds ne font l’objet d’aucune publicité, et la société de gestion conserve une large autonomie dans la définition de la stratégie d’investissement. Aucun agrément AMF n’est requis, seule une déclaration auprès de l’Autorité des Marchés Financiers est obligatoire.
Comment déclarer ses plus-values de Private Equity Immobilier ?
La déclaration des plus-values issues du Private Equity Immobilier (PEI) varie selon que vous êtes un particulier ou une personne morale. Les processus et des régimes fiscaux sont spécifiques à chaque cas.
Pour les particuliers :
- Remplir le formulaire 2074 avec le détail des plus-values ou moins-values réalisées.
- Reporter les données pertinentes sur la page 3 de la déclaration 2042, rubrique "plus-values de cession de valeurs mobilières, droits sociaux et gains assimilés".
- Si nécessaire, compléter le formulaire 2042-C pour des revenus spécifiques ou situations particulières.
Depuis 2018, les plus-values mobilières sont soumises par défaut au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, réparti entre 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Vous pouvez opter pour l’imposition au barème progressif en cochant la case 2OP sur votre déclaration. Cette option peut être avantageuse si votre tranche marginale d’imposition est faible.
Exemple : pour une plus-value brute de 50 000 € sous le régime du PFU, le montant d’impôts à payer sera de 15 000 €. En optant pour le barème progressif avec une tranche marginale d’imposition à 11 %, le montant total à payer pourrait être réduit (ou augmenté selon votre situation).
Pour les personnes morales :
Les plus-values professionnelles réalisées par des entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) suivent différentes règles. Ces gains sont intégrés au résultat fiscal de l’entreprise et imposés au taux de 25 % (en 2025).
Si l’entreprise utilise des montages d’optimisation comme l’apport-cession (article 210-0 A du CGI), elle peut différer ou réduire l’imposition sur les plus-values. Ceci à la condition de réinvestir dans des actifs éligibles. Les frais liés à la gestion des investissements (frais de gestion, intérêts d’emprunt) sont également déductibles, réduisant d’autant la base imposable.
Exemple : une entreprise qui réalise une plus-value de 100 000 € va devoir la réintégrer à son résultat fiscal et devra s’acquitter de 25 000 € d’impôt sur les sociétés si aucun mécanisme d’optimisation n’est appliqué. En cas de réinvestissement dans un actif éligible via un apport-cession, cette imposition peut être reportée.
Qu’il s’agisse de plus-values mobilières pour les particuliers ou professionnelles pour les entreprises, la déclaration des gains issus du PEI demande une gestion précise. Avec ses fonds exclusifs et son expertise, Openstone accompagne ses partenaires pour optimiser ces démarches et minimiser la fiscalité.
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