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Investir dans le Private Equity Immobilier peut offrir des rendements attractifs, mais comme tout placement, cela comporte des risques. Contrairement aux investissements traditionnels, ce placement nécessite une approche experte et une compréhension approfondie des enjeux.
Chez Openstone, nous collaborons avec les meilleurs gestionnaires mondiaux pour vous accompagner à chaque étape de vos décisions d’investissement.
Voici les points importants de cet article :
- Les différents risques spécifiques liés au Private Equity Immobilier (liquidité, gestion, valorisation).
- Les nuances par rapport à d’autres types d’investissements pour mieux évaluer ces risques.
- Comment Openstone réduit ces risques tout en maximisant vos opportunités de rendement.
Explorez nos solutions en Private Equity Immobilier pour investir avec sérénité.
Private Equity et Private Equity Immobilier : quelles différences ?
Le Private Equity englobe les investissements dans des entreprises non cotées, souvent en phase de développement ou de restructuration, pour en tirer des plus-values à moyen ou long terme.
Le Private Equity Immobilier cible une diversité d'actifs immobiliers, allant des hôtels, entrepôts logistiques et data centers, aux immeubles de bureaux, commerces, logements résidentiels et infrastructures spécialisées. Ces actifs offrent des opportunités de valorisation via diverses stratégies ciblées.
La différence fondamentale repose sur la nature des actifs. L’investissement en entreprises est soumis à une forte volatilité en raison des performances sectorielles, de la concurrence et des cycles économiques.
Inversement, l’immobilier, bien que dépendant des marchés locaux et des cycles économiques, offre des actifs tangibles et une résilience face aux crises. Cependant, cette stabilité perçue ne garantit pas une immunité totale aux risques, telles que les évolutions réglementaires et fiscales ou les tendances émergentes de marché.
Comprendre ces différences est essentiel pour choisir une stratégie adaptée à ses objectifs financiers.
Classement des risques liés au Private Equity Immobilier
Risque de liquidité
Le Private Equity Immobilier nécessite un engagement financier à long terme, en moyenne il faut compter entre 5 et 10 ans voire plus en cas de revente tardive.
Les fonds investis sont bloqués pendant cette période, contrairement à des placements comme les actions ou obligations, qui peuvent être vendus rapidement.
Cela peut poser problème aux investisseurs ayant des besoins de liquidités imprévus ou des horizons de placement plus courts même si des solutions comme le nantissement ou l’avance existent dans le cadre d’une assurance-vie luxembourgeoise.
L'immobilisation des capitaux rend cet investissement peu adapté aux profils recherchant une flexibilité immédiate.
L'impact principal de ce risque est l’incapacité de récupérer ses fonds avant la fin de la période prévue. Il s'agit donc d'un investissement parfait pour les investisseurs qui visent des bénéfices à long terme
Pour les investisseurs prêts à patienter, cette contrainte offre une porte d’entrée vers des projets immobiliers ambitieux, souvent synonymes de rendements plus intéressants que d’autres solutions comme les SCPI ou OPCI sur le long terme. D’autant plus que via le fonds Openstone Prime, il ne faut patienter que 3 ans avant de pouvoir effectuer un retrait éventuel.
Le retrait anticipé est soumis à des ajustements/compensations (à toi de choisir Baptiste) :
- 5 % de frais en année 4 et en année 5
- une sortie sans frais est possible dès l’année 6.
Risque de performance du marché
Le marché immobilier est sensible aux cycles économiques. En période de croissance, les rendements augmentent grâce à la hausse des loyers et à la valorisation des actifs. Mais en cas de récession, les revenus locatifs peuvent baisser en cas d’impayés et la valeur des biens peut diminuer.
Ce risque est cependant à nuancer car les gérants mettent en place des mesures d'accompagnement pour conserver les locataires en place et éviter la vacance locative. Cette vacance peut être accentuée en période de crise économique et entraîner un taux de vacances élevé pour les locaux commerciaux. Cela vient impacter directement les rendements des investisseurs. Par exemple, une renégociation de bail peut inclure 1 an de franchise de loyer contre un engagement sur une durée ferme de 5 ans.
Nous l'avons vu pendant le Covid, ce type de mesures a permis de préserver la valeur des actifs. En effet, les experts se basent en partie sur le taux d'occupation d'un actif, mais aussi sur la durée ferme résiduelle des baux pour sa valorisation.
Des variations importantes des taux d’intérêt vont aussi influer sur le coût des financements et la demande.
Ce risque peut réduire la rentabilité prévue des investissements et compliquer la vente des actifs.
Dans tous les cas, l’immobilier reste un actif fondamental avec des loyers réguliers. Des biens qui sont bien situés, répondant à des besoins essentiels comme le logement ou la logistique, ont souvent une meilleure capacité à traverser les crises économiques. D’autant plus que la période actuelle est propice à des opportunités qui n’existaient plus depuis la crise immobilière de 2008.
Risque de gestion et de sélection des actifs
La gestion et la sélection des actifs immobiliers sont des éléments essentiels de la réussite d’un investissement en Private Equity Immobilier.
Une mauvaise gestion, comme des coûts de rénovation sous-estimés ou des locataires peu fiables, peut fortement peser sur les revenus et la valorisation.
Un immeuble mal entretenu ou situé dans une zone peu attractive peut perdre de sa valeur et avoir un taux de vacances élevé. La qualité des locataires, la maintenance des bâtiments et la gestion des imprévus sont autant de défis qui peuvent réduire la rentabilité.
L’impact direct est une baisse des rendements et, dans certains cas, une perte de capital si les actifs deviennent difficiles à revendre ou à un prix inférieur.
Avec une expertise solide provenant des meilleurs gérants mondiaux et des outils d’analyse performants et un sourcing des affaires en off-market, il est possible d’anticiper ces défis et de garantir une gestion optimale. Une sélection rigoureuse des actifs est donc essentielle pour limiter ce type de risques.
Risque de perte en capital
Investir dans le Private Equity Immobilier n’exclut pas la possibilité de perdre une partie ou la totalité de son capital (comme pour tout investissement).
Les causes peuvent inclure une baisse de la demande locative, une difficulté à la revente, une dévalorisation imprévue des biens, ou des événements climatiques comme des inondations ou tremblements de terre.
L’impact de ce risque est une réduction de la rentabilité, voire l’impossibilité de récupérer son investissement initial.
Une diversification judicieuse des actifs et une analyse des zones géographiques permettent de réduire significativement cette exposition. Ces stratégies renforcent la sécurité de l’investissement tout en assurant des opportunités de rendement.
Risque de valorisation
La valorisation des actifs immobiliers fluctue selon plusieurs facteurs : taux d’intérêt, politiques publiques, saturation du marché, volatilité ou changements dans les tendances locales ou macroéconomiques (par exemple, une baisse d’attractivité d’un quartier ou le télétravail). En effet l’expert se base également sur des transactions similaires pour valoriser un actif. Sur cette dernière crise, nous avons observé un niveau de transaction historiquement bas notamment due à la remontée brutale des taux, d’où la baisse de valeur de beaucoup d’actifs.
Une hausse des taux peut réduire l’accès au crédit, limitant ainsi la demande et pesant sur les prix. Ces variations influencent directement les rendements et peuvent compromettre l’atteinte des objectifs financiers, surtout à court terme.
Cependant, l’immobilier reste moins volatile que d’autres véhicules d’investissement comme les actions ou les cryptomonnaies. Contrairement à ces actifs, souvent sujets à des fluctuations brutales, l’immobilier repose sur des besoins essentiels (logement, data centers, logistique), offrant ainsi une stabilité relative vis-à-vis des autres types d’actifs.
Une sélection rigoureuse des actifs et une vision à long terme permettent de lisser ces fluctuations, tout en assurant une rentabilité prévisible.
Découvrez comment investir dans le Private Equity Immobilier grâce à notre expertise et à des stratégies adaptées à vos objectifs en nous contactant.
Performances des grands fonds historiques
Les grands fonds de Private Equity Immobilier affichent des performances attractives, bien que les TRI (Taux de Rendement Interne) cibles et les performances réelles puissent varier selon les conditions de marché.
Les stratégies Core Plus visent des TRI nets de 10 % à 12 %, tandis que les fonds Value Add, axés sur la valorisation via des rénovations et acquisitions décotées, affichent des objectifs de 12 % à 15 %. Les fonds opportunistes, plus risqués, peuvent dépasser les 20 %, mais leur volatilité est plus élevée.
Historiquement, les grands acteurs comme BlackRock, EQT, Carlyle ou Ares ont su tirer parti des cycles économiques pour générer des rendements solides. Par exemple, certains fonds Value Add ont enregistré des TRI cumulés moyens de 26 % sur certaines périodes, confirmant leur capacité à surperformer même dans des contextes de crise.
Cependant, les TRI cibles restent des estimations, et les performances réelles peuvent être impactées par des facteurs tels que la hausse des taux d'intérêt, une vacance locative, ou une perte d’attractivité sur certains segments.
Collaborer avec des gestionnaires de renom permet de minimiser ces risques grâce à des stratégies éprouvées et une gestion rigoureuse.
Openstone : l’accessibilité au meilleur du Private Equity Immobilier
Tous les risques liés au Private Equity Immobilier peuvent sembler complexes à gérer pour les investisseurs.
C’est pourquoi nous avons conçu Openstone : une plateforme unique qui démocratise l’accès aux meilleurs fonds immobiliers internationaux tout en réduisant ces risques grâce à une gestion experte et des outils digitaux innovants.
Avec Openstone, vous bénéficiez de :
- Une sélection rigoureuse des fonds, en collaboration avec des gestionnaires de renom comme BlackRock ou Ares qui offrent les meilleurs retours sur investissement depuis de nombreuses années.
- Une transparence totale, grâce à un suivi en temps réel de vos investissements via un tableau de bord intuitif.
- Une accessibilité optimisée, avec un ticket d’entrée réduit et une souscription entièrement digitalisée.
Chez Openstone, notre mission est de rendre les meilleures stratégies de Private Equity Immobilier accessibles à tous, en toute sérénité. Faites confiance à une équipe d’experts dédiée à sécuriser vos placements et à maximiser leur potentiel.
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