Sommaire
En tant que particulier, il est possible de miser sur le succès d’un projet immobilier prometteur, comme la construction d’un immeuble de bureau ou la réhabilitation d’un terrain, en achetant des parts dans un fonds de Private Equity.
Cette forme d’investissement réputée pour son taux de rendement élevée a longtemps été réservée aux grands investisseurs. En 2017, l’Autorité des Marchés Financiers a réalisé une enquête ayant révélé que les particuliers qui investissent en Private Equity ont en moyenne un patrimoine financier de 2,7 millions d’euros. Mais nous allons voir dans cet article que cette statistique éloquente reflète de moins en moins la réalité.
Comment fonctionne le Private Equity Immobilier ?
“Comprendre le mécanisme pour maîtriser les risques” : le crédo de tout investisseur lucide ! Alors, commençons par nous pencher sur les rouages du Private Equity Immobilier.
Pourquoi dit-on “Private Equity” ? En finance, “Equity” renvoie à la notion de part d'entreprise. Part que l’on peut acquérir de deux manières : soit en investissant en bourse, dans des sociétés côtées, soit en investissant dans des entreprises privées, d’où la notion de Private Equity.
Pour faire simple, comme l’explique Yann Darwin :
“Investir dans le restaurant de son cousin, c’est investir en Private Equity”.
En français, pour désigner ce concept, vous entendrez aussi parler de “capital investissement”.
Si l’investissement en bourse et l’investissement en Private Equity font partie de la même grande famille, il existe une différence majeure en termes de sens et de finalité.
Le premier consiste à capitaliser sur le profit généré par une entreprise déjà bien en place.
Le second, à accompagner le développement d’une entreprise, ou dans notre cas, la réussite d’un projet immobilier.
Dans ce secteur, les projets peuvent coûter cher, surtout lorsqu’ils sont de grande envergure. A titre d’exemple, en général, un promoteur doit dépenser plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines de millions d’euros pour faire bâtir des immeubles de bureaux. Pour se financer, il peut proposer à des investisseurs de s’associer temporairement pour récolter les fonds nécessaires.
A la fin du projet, s' il aboutit, ces derniers bénéficieront d’une partie du retour sur investissement généré par le projet.
“L’investissement en Private Equity Immobilier consiste à accompagner la réussite d’un projet”
Une pratique réservée aux grands investisseurs ?
S’il est attractif, l’investissement en Private Equity ne semble pas être accessible à toutes les bourses. Alors, peut-on réellement parler de démocratisation ? On vous explique.
Difficile d’affirmer combien un particulier doit dépenser en moyenne pour investir en Private Equity. Aucune étude ne révèle de chiffre exact, mais acheter une part peut facilement représenter un investissement d'une centaine de milliers d’euros. De fait, cette forme d’investissement est majoritairement expérimentée par des investisseurs institutionnels (banques privées, compagnies d’assurance…) ou des particuliers fortunés. Par exemple, par des entrepreneurs venant de revendre leur société, cherchant à diversifier leur portefeuille d’investissement pour ne pas laisser dormir leur capital.
Mais, en tant que particulier, il est aussi possible d'acheter des parts “indirectement”, dans un fonds d’investissement de Private Equity, qui lui, mandatera de son côté une société de gestion pour valoriser des actifs immobiliers à fort potentiel. Un système alternatif qui permet d'investir à moindre coût. De plus, le fractionnement de parts de Private Equity vient de voir le jour. Grâce à cette innovation, un particulier peut désormais choisir de n’acquérir qu’une “fraction” de part, ce qui lui permet d’investir avec un ticket d’entrée encore plus bas : 1 000 € avec Openstone.
“Le fractionnement de parts de Private Equity permet d’investir à moindre coût.”
Private Equity Immobilier : avantages & prise de risque
Oui, investir dans l’immobilier, c’est choisir de miser sur un marché tangible et peu corrélé aux fluctuations boursières, mais les risques de perte existent. Dans cette partie, on vous explique comment les maîtriser. Voici trois conseils à garder en tête en tant que particulier.
N’investissez pas une somme vitale
La gestion de patrimoine est un sujet passionnant, certes. Mais attention à ne pas vouloir aller trop vite. Il est recommandé de ne pas investir plus de 10% de ses économies en Private Equity. Il s’agit d’une forme d’investissement à long terme.
La somme investie peut être bloquée par le fonds d’investissement pendant une période longue, allant jusqu’à 10 ans, et vous ne serez pas en mesure de les récupérer si vous traversez une mauvaise passe. Attention au manque de liquidité que cela pourrait générer.
Si votre situation ne vous permet pas d’investir 1 000€, mieux vaut vous tourner vers une forme d'investissement plus accessible pour faire vos armes.
Analysez les performances du fonds
Dans le monde de la bourse, les sociétés ont l’obligation de publier toutes les informations qui les concernent. L’investissement en Private Equity n’est pas soumis au même cadre légal. On pourrait se dire que les fonds d’investissement ont l’habitude de sélectionner des actifs immobiliers de qualité, car après tout, il s’agit de leur métier.
Mais en réalité, le risque demeure élevé. Opter pour l’investissement en Private Equity indirect ne vous épargne pas la nécessité de vous informer.
Quel est le rendement cible ? Le rendement réel ? Le taux d’occupation des immeubles bâtis ? La société de gestion qui valorise les actifs détenus est-elle agréée par l’Autorité des Marchés Financiers ? Autant d'indicateurs qui vous permettront de vous forger votre propre avis, et d’éviter de miser sur des projets immobiliers friables.
Mesurez l’impact sur votre imposition
Certes, l’investissement en Private Equity peut permettre de bénéficier d'avantages fiscaux. Mais attention, il faut prendre le temps de se pencher sur les conditions à remplir pour que ce soit effectivement le cas.
Il est essentiel de se documenter sur cet aspect en tant qu’investisseur pour comprendre ce que l’on doit payer en matière d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux en fonction de sa stratégie d’investissement.
“Si votre situation ne vous permet pas d’investir 2 000€, mieux vaut vous tourner vers une forme d'investissement plus accessible, comme les Sociétés Civiles de Placement Immobilier”
Non, l’investissement en Private Equity n’est plus réservé aux grands investisseurs. Investissement indirect, fractionnement des parts, les innovations se multiplient et permettent aux particuliers d’expérimenter sans avoir à débourser des sommes astronomiques.
Mais si passer par un fonds d’investissement simplifie grandement les choses, cela ne signifie pas pour autant qu’il faut foncer les yeux fermés. Prendre le temps d’évaluer les risques est essentiel pour bénéficier de la démocratisation de cette forme d’investissement alternative.
