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Alors que la plupart des particuliers envisagent au cours de leur carrière de placer leurs billes dans l’immobilier, selon une enquête réalisée par l’institut de sondage YouGov en 2021, huit français sur dix n’ont jamais entendu parler du Club deal. Cette forme d’investissement longtemps réservée aux professionnels aguerris devient de plus accessible. Plus besoin de débourser un montant à six chiffres pour l’expérimenter.
De nos jours, quiconque s’y intéresse est en mesure de se lancer. Pour autant, il est essentiel de comprendre parfaitement son mode de fonctionnement pour ne pas prendre de risque inutile. A travers cet article, vous comprendrez que ce type d’opérations permet d’accéder à de belles opportunités business. Mais vous connaissez la chanson ? Qui dit rendement élevé dit… risque élevé ; et investir dans un Club Deal ne fait pas exception.
Qu'est-ce qu'un Club deal ?
Pour comprendre ce qu’est un Club deal ; rien de tel qu’une définition. La maîtrise de la théorie est un passage inévitable pour tous les particuliers souhaitant se lancer dans l’investissement collectif en prenant un minimum de risques.
Pour bien cerner l'essence du concept, il faut savoir que l'investissement en Club deal ne se cantonne pas au secteur immobilier. Dans le monde de la finance, cela désigne la mécanique par laquelle un petit groupe d’investisseurs s’associe pour accompagner le développement d’un projet, le valoriser, et bénéficier d’une partie du retour sur investissement qu’il génère.
Cela peut tout à fait consister à entrer dans le capital de petites et moyennes entreprises, d’un hôtel, ou encore d’un fond de commerce.
Mais pourquoi prendre la peine de créer une Société par Actions Simplifiée ou une Société Civile Immobilière, alors que ce type d’investissement est également réalisable seul de son côté ? Eh bien, cela présente plusieurs avantages.
D’abord, les entreprises sur lesquelles on peut miser de cette manière exigent bien souvent d’investir une somme conséquente pour rejoindre l'aventure : entre cent mille et plusieurs dizaines de millions d’euros. En créant une structure juridique, les investisseurs peuvent atteindre ce ticket d’entrée minimum plus aisément, en cumulant le capital investi par chacun lors d’un tour de table, aussi appelé levée de fonds.
D’autre part, en s’unissant, les investisseurs se donnent l’occasion de profiter mutuellement de leurs expertises respectives. Ainsi, ils peuvent mieux piloter le développement du projet et maximiser leurs chances de réussite. Enfin, troisième avantage et pas des moindres, en cas d’échec, les investisseurs n’ont pas à assumer seuls les pertes générées. On parle de risque partagé.
Les 5 étapes de l’investissement en Club deal Immobilier
Au cours de cette aventure, vous devrez prendre des décisions stratégiques. Ce type d’opérations est réputé pour sa rentabilité élevée, située entre 7% et 10%, mais n’est pas toujours régulé par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). A ce titre, la relation que vous entretiendrez avec les autres investisseurs sera d’une importance capitale, alors mieux vaut être conseillé pour maximiser vos chances de générer un bénéfice.
Etape 1 : La recherche
Le conseil Openstone : “Réalisez une étude approfondie avant d’investir.”
En 2019, la société Prequin, reconnue pour son expertise dans le secteur immobilier, a publié une étude révélant que les investisseurs institutionnels accordent une attention particulière à trois critères avant d’investir : le potentiel du bien, sa localisation et les risques environnementaux et juridiques. Pour mettre toutes les chances de son côté, mieux vaut s’inspirer des bonnes pratiques.
Etape 2 : La sélection du Club deal
Le conseil Openstone : “Analysez le profil des autres investisseurs”
En 2021, Deloitte a publié une statistique éloquente : près de 7 investisseurs sur 10 ne sont pas en phase avec leurs partenaires. Alors avant de procéder à la levée de fonds, assurez vous de leur solidité financière et veillez à ce que tout le monde soit réuni autour d’un même objectif. Les Clubs deals de capitalisation et les clubs de distribution n’attirent pas les mêmes profils d’investisseurs.
Pour bien cerner les nuances, nous vous invitons à consulter cet article : “Club Deal : quand l’union fait la force des investisseurs en herbe”.
Si vous ne passez pas par une plateforme en ligne comme Openstone, qui veille à fédérer l’ensemble des acteurs du projet autour d’une même ambition : en l'occurrence, la rénovation des passoires thermiques sur le long terme, mieux vaut être vigilant.
Etape 3 : le tour de table
Le conseil Openstone : “Prenez part aux discussions stratégiques”
Encore une fois, le Club deal consiste à investir à plusieurs. Alors pour maximiser vos chances de gouverner avec brio l’exécution du projet, mieux vaut instaurer un climat de confiance et de transparence dès le tour de table.
Une autre étude de Deloitte, publiée en 2020, souligne que l’établissement d’une communication saine est un des principaux challenges à relever pour les investisseurs. De plus, en œuvrant en ce sens, vous vous offrirez l’opportunité de vivre pleinement l’aventure.
Etape 4 : La participation aux Assemblée Générale
Le conseil Openstone : “Maîtrisez votre sujet avant de voter”
Selon une enquête de Prequin datant elle aussi de 2020 ; les investisseurs ayant déjà expérimenté le Club deal soulignent la corrélation entre le succès de l’investissement et la qualité de la gestion de l’actif. Lors des Assemblées Générales, vous aurez l’opportunité de voter pour valider ou non le plan de gestion.
Inutile de préciser qu’il vaut mieux avoir jeté un œil aux performances de l’investissement avant de vous y rendre.
Etape 5 : La sortie de l’investissement
Le conseil Openstone : “Fiez vous au plan”
Selon une étude de PitchBook datant de la même année, deux sorties sur dix se soldent par un échec. Pour mener à bien cette étape, il n’y a pas de secret.
Le succès de votre investissement réside dans votre capacité à établir un bon plan de sortie dès le départ, en tenant compte de la valorisation potentielle du bien, et de la fiscalité qui le caractérise. Bon à savoir : certains Clubs deals peuvent bénéficier d’une exonération d’impôts sur le revenu.
Opter pour la simplicité ?
Pour vous lancer, différentes options s’offrent à vous.
Il est possible d’investir dans un Club deal de différentes manières : en vous rapprochant directement d’une Société de Gestion ; via un compte-titre ou un PEA (Plan épargne action) ; ou enfin, via une plateforme en ligne comme Openstone, qui permet de miser sur un projet immobilier à moindre coût, en engageant un montant minimum de 1000 euros.
Le graphique figurant ci-dessous offre une vue d’ensemble de cette mécanique :
Dans ce cas de figure, la Société de Gestion propose aux investisseurs de lui verser des fonds pour qu’elle achète des biens dont elle s’occupe au quotidien. Lors des Assemblées Générales, les investisseurs ont la possibilité de voter pour orienter sa politique et son plan d’action. A la fin du projet, elle cède le bien et reverse la plus-value aux investisseurs.
De cette manière, un particulier peut se lancer en quelques clics depuis son ordinateur, et bénéficier de tous les avantages de l’investissement en Club deal en ayant l’esprit plus léger.
L'investissement en Club deal est en voie de démocratisation. Les acteurs de l'immobilier innovent et de nouvelles technologies voient le jour. Les plateformes d’investissement en ligne comme Openstone permettent aux particuliers de se lancer à moindre coût, et de vivre une expérience longtemps réservée à un public d’initiés.
Pour maximiser leurs chances de réussite, les investisseurs en herbe doivent cependant s’intéresser de près aux principes de l’investissement collectif pour mesurer les risques auxquels ils s’exposent.
PS : Si cet article vous a intéressé, il y a de fortes chances que vous preniez plaisir à découvrir le monde des Sociétés Civiles de Placement Immobilier, une autre forme d’investissement collective méconnue du grand public.
